2011年泰安市肥城市至尊国际营销策划报告.pptVIP

销售目标 实现销售额2.5亿元 核心目标 高价 项目整体价值的最大化 阶段目标 高速 项目前期必须尽快的回笼建设资金 高价值目标实现 前期回笼目标实现 通过运营实现价值的增加 起始售价由客户预期决定 价格与速度的矛盾 如何应对？ 销售策略 通过蓄势与释放的有机结合，形成周期性循环往复， 达到阶段性的冲浪销售高潮。 低开高走 树立形象 价值提升 提升形象 再攀高峰 巩固形象 顺势调整 传播形象 顺势调整 传播形象 循环限量供应制造稀缺，形成冲浪性热销局面 销售策略 销售节奏——营销战役怎么打？ 引 导 塑 造 演 绎 肥城首席城市综合体缔造者 唤起人们的期待和关注 产生排它性 项目发展前景和极佳的投资价值 品质和投资价值的体现 强调生活品质兼具投资价值，得到认同 以数据和场景演绎市场的成功 呈现市场追捧现象，塑造品牌 用成功引爆羊群效应 认筹——解筹——解筹——开盘，再认筹——解筹——解筹——再开盘(重复解筹策略) 战役设计思路：充分做好形象导入期、制造多个持续热销期 销售策略 价格定位 本案采取区域均价推导法来做价格定位，鉴于本案的快速销售目标，在结合周边项目价格及销售情况的综合比较下，制定项目价格基础。 市场比较 营销修正 设定标准 参考修正 区域均价 营销修正 价格定位 住宅类均价 住宅产品 权重 规模 交通 配套 产品 品牌 区位 景观 总分 优劣系数 实现均价 （元/㎡） 10% 5% 5% 20% 10% 15% 35% 桃都国际城 40% 9 4 4 16 8 11 28 80 0.95 4600 世纪经典 20% 8 4 3 14 6 10 28 73 1.04 4300 阳光国际 40% 7 5 4 14 9 13 22 74 1.02 4600 本项目 100% 6 5 4 15 8 12 26 76 1 —— 根据与各楼盘分因数权重打分，可以得出住宅市场静态比准价格为：4519元/㎡ 价格定位 入市价格预估——动态溢价：溢价因子 通过溢价整合 住宅类入市均价预估约：4900—5200元/㎡ 结合市场走势建议住宅类起价4900元/㎡ 动态溢价因子 溢价空间 溢价因数 理想溢价 最低溢价 自然溢价（0.5年） 4% 2% 产品展示溢价 5% 3% 营销创新/品牌信誉 5% 3% 住宅可实现动态价格 5151元/㎡ 4881元/㎡ 确保产品展示的高度标准、展示时间与营销节点的配合，是提高客户价格预期、确保价格溢价实现的最关键因数！ 价格定位 商业价格定价 住宅产品 权重 规模 交通 配套 产品 品牌 区位 潜力 总分 优劣系数 实现均价 （元/㎡） 10% 5% 5% 20% 10% 15% 35% 鲁西义乌 30% 10 2 4 14 6 10 25 71 1.11 5500 江南水街 20% 5 4 4 16 8 14 26 77 1.03 18000 银泰隆 50% 8 5 4 14 8 14 24 77 1.03 10000 本项目 100% 7 5 4 17 7 13 26 79 1 —— 根据与各楼盘分因数权重打分，可以得出住宅市场静态比准价格为：10690元/㎡ 价格定位 入市价格预估——动态溢价：溢价因子 通过溢价整合 商业入市均价预估约：11000—13000元/㎡ 结合市场走势建议商业起价11000元/㎡ 动态溢价因子 溢价空间 溢价因数 理想溢价 最低溢价 自然溢价（0.5年） 5% 2% 产品展示溢价 6% 3% 营销创新/品牌信誉 6% 3% 住宅可实现动态价格 12294元/㎡ 11545元/㎡ 确保产品展示的高度标准、展示时间与营销节点的配合，是提高客户价格预期、确保价格溢价实现的最关键因数！ 推盘方案 方案：产品合理搭配，低价值产品首开 策略：低价值产品首开，低价入市，打开热销局面。后期推出高品质产品，主推住宅、商铺完成目标任务。结合市场情况适时推出公寓产品。 推盘策略 策略一：塑造项目形象原则 目 的 打造知名度 依 据 项目影响力越大，项目销售速度越快，客户能够达到最优 范 围 肥城市城区、石横片区、泰安西部片区 方 式 在认筹之前，向重点地区派发海报，将项目信息第一时间传达给客户，形成第一波宣传攻势； 项目在前期推广主要针对肥城及泰安高端客户展开； 核心关键 结合本项目特点，解答他们所关注的问题，宣传引导。 推盘策略 策略二：走出去，点对点直销 目 的 通过有组织性的协调、管理、监控，进行类似于“地毯式”的搜索，挖掘任何存在购买可能性的客户，甚至将达到“掘地三尺”的程度。如此操作，以积极主动的进攻态势，