精工地产郑州福晟大厦整体营销报告.pptVIP

典型项目价格与流量分析 王鼎国际大厦： 销售均价5000-6000元/㎡之间成交面积13970.8㎡，月均销售面积3492.75㎡。 销售均价6000-7000元/㎡之间成交面积2918㎡，月均销售面积2918㎡。 销售均价7000-8000元/㎡之间成交面积1861.8㎡，月均销售面积620.6㎡。 销售均价8000-9000元/㎡之间成交面积3184㎡，月均销售面积1592㎡。 销售均价9000-10000元/㎡之间成交面积988.4㎡，月均销售面积988.4㎡。 项目 成交数量 成交均价 成交面积 平均面积 套均总价 绿地原盛国际 155 7164 63438 409.28 293.21 王鼎国际大厦 22 8694 3318 150.82 131.12 永和国际 27 9609 9733 360.48 346.39 区域内在售写字楼项目目前各价格段流量较快 销售均价7000-8000元/㎡之间的月均销售面积约2万㎡； 销售均价8000-9000元/㎡之间的月均销售面积约0.11万㎡； 销售均价9000-10000元/㎡之间的月均销售面积约0.32万㎡； 表明目前郑东新区写字楼整体项目月均销售面积0.2-0.3万㎡。 预计2010年区域写字楼市场需求在30-40万㎡之间，一季度已经销售15万㎡，月均销售5万㎡。销售价格也将随着整体市场迅速上涨， 预计区域销售价格在8000-10000元/㎡左右。 从郑东新区近四年来写字楼市场发展状况可以看到，该区域商务办公需求已进入快速成长期。整体市场销售价格6000-7000元/㎡下月均销售面积2.5万㎡左右；单体写字楼月均销售面积0.2-0.3万㎡。 价格流量分析 精工代理案例 1、东区市场竞争格局分化，客户购买力强。区域月均销售面积2.5万㎡，平均个案项目月均销售面积0.2-0.3万㎡. 2、项目入市均价9300元/ ㎡可以通过验证，具有依据支持，根据价格策略，满足月度销售流量0.2-0.3万㎡的基础上，后期销售价格具备上涨空间，总体销售均价10000元/ ㎡以上可保障。 （1）价值实现：加强展示，实现问题产品的转化,有效引导客户； （2）策略执行：策划与销售充分沟通，确保策略的有效执行； （3）价格控制：关注市场，关注客户，及时调整价格。 * 价格是一种面向消费者的语言。 需要强调的几个问题 价格研判综述 核心策略分析 价格策略评述 推售策略 核心策略分析 现场调整策略 明年5月份的市场核心均价： 具体到本项目，受到以下方面的制约 核心策略分析 现场调整策略 产权 南面采光 地标性问题 精装修问题 写字楼市场扫描 写字楼数量 已建成/在建项目共有60余栋 租金/售价 租金：1-2元/㎡/天 售价：6000-10000元/㎡ 物业管理费：1.2-2元/㎡/月 租售状况 交通便利，商业配套日趋成熟，出租率在65％左右； 销售状况较好，以投资客户为主； 未来发展趋势 未来5年内将继续保持领先地位； 土地供应稀缺，后续供应量有限； 客户特征 行业：区域内国际会展中心的带动相关行业，如会展，贸易等； 客户：国际国内知名企业驻杭机构、以行业内的大中企业为主 选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质 市场走势分析 写字楼基本面 郑州市2009年写字楼投放量约21.12万㎡，全年有6个月份没有写字楼投放，市场供应严重不足。2009年写字楼销售量61.73万㎡，月均销售5万多㎡。2009年写字楼供销比为0.34：1，写字楼约占总体市场的5.3%，市场规模在总体市场比例很小。 整体写字楼市场销售价格在6000元/㎡以上。 09年郑东新区办公物业成交价格整体呈上升趋势，从年初4000元/㎡以上升至年末6000元/㎡。从来实际个案成交情况看，CBD外环甲级写字楼年底的销售价格已经达到8000元/㎡价格平台水平。 2009年郑州市写字楼 市场供销比0.34：1，供给严重不足，这也是促进写字楼售价上涨的重要原因。目前CBD已经进入了“双稀缺”时代，即：CBD本身的稀缺和CBD写字楼存量的稀缺。这两个稀缺性是CBD项目操作必须要看到的，也是整个项目在推售的过程中定价的有利依据。 市场走势分析 写字楼供销量 2006年郑东新区全年写字楼销售面积4.7万㎡，郑东新区整体市场不成熟，商务需求很小，但随着建设加快，区域成熟度迅速