合肥旭辉·御府2012年开盘营销报告第一部分.pptVIP

2012年开盘营销报告 2012年2月 合肥旭辉营销部;目 录;篇首 2012年销售目标与挑战; 销售合同总额目标：; 旭辉御府 2012年推案时间节点规划; 滨湖竞品 推案“时间节点” 预计;【挑战一】短期蓄客2500组以上，日均蓄客量近100组。;【挑战二】区域内目标客户有限，需重点挖掘市区客、外来客。;【挑战三】区域内大盘集中供应的挑战 滨湖新区2012年竞品余量30万+新增量70万平米，后期累计300多万平米。; 合肥旭辉?御府——营销关键点; 合肥旭辉?御府——营销需解决的问题;第一部分 竞品分析;1）合肥2011年底，楼市降价严重 北城世纪城房价跌至3字头； 禹洲天境一口价4500元房价破冰； 中天左岸以“宝贝计划月”的名义打出“直降1000元”的旗号； 华润旗下华润橡树湾以低至5600元/平米的价格首次入市； 华润幸福里最后一栋也以6000元/平米的均价推出； 一环内顶峰国际公寓均价从近9000元/平米下调至8100元/平米， 融侨官邸每平米直降2000元/平米 合肥首现保值协议： 百汇城市广场与中天左岸先后推出保值协议，百汇城市广场，每平米直降1200元， 一口价6680元每平方米10套特价房； 蓝鼎星河府降价补差： 蓝鼎星河府斥资4000万为降价买单。之前的每平方米8000元降到如今的6200元， 5200元每平米起，第一次开盘销售800套，第二次开盘仅销售300套。 ;;市区项目情况： 1）新开盘项目 —— 采取，低开在楼盘价格10%，小幅推量方式； 2）在售项目 —— 特价房打折促销，春节促销、元宵促销； 3）滨湖项目 —— 滨湖假日、高速时代广场微幅降低200元； 备注：2月初 ，整个合肥降价风云趋于平缓，新开盘价格大行其道。 客户心态： 1）刚需客户，看房热情有所提升，售楼处来客量有所增加； 2）目前客户处于观望心态和底部心态之间。;;6、 滨湖各户型面积成交分析;;7、滨湖个案成交量分析;2012年1月，滨湖新区在售住宅项目，单月成交基本在4-20套以内，滨湖假日1月份签约8套，书香名邸由于价格明显低于区域内其他竞争楼盘，销售靠前 。;8、滨湖区域楼盘成交价格分析; 滨湖个案价格走向 ;书香门第;2012年1月，滨湖新区在售住宅项目，成交均价基本在6800-7500元/平米，滨湖??日1月份成交均价由7700元/平米降至7500元/平米。;;;备注：统计截止日期至2011年8月10日止;滨湖新区后期成交的楼板价基本在2200-2846元/平米，保利、万科楼盘楼板价比我司第500元/平米左右，后期销售价格具有一定的竞争优势。;区域竞品市场-未售竞品/规划分析;御府【挑战】销售总货值约9亿;御府【争取】销售总货值约8.69亿;御府【保底价】销售总货值约8.41亿; 滨湖市场分析总结; 滨湖市场分析总结;第二部分 客户分析;1）目前蓄客情况;2）蓄客来人、来电分析;3、来访客户（生活区域）分布情况;1、省内他市客户占有较大比例 滨湖新区作为未来大合肥新的中心，区域发展势头强劲，未来潜力巨大，逐步到合肥周边城市购房客群的青睐； 2、产生问题：他市购房客群易受到贷款限制 通过助迁户口、补办社保等方式解决客户后顾之忧，从而提高成交量。 ; 客户工作区域;4、来访客户媒体渠道分析;5、来访客户年龄段分析;6、购买动机分析;7、来访客户产品需求分析;8、看房客户面积需求分析;9、来访客户次数及交通工具分析;10、付款方式分析;11、初步客户心里价格排摸分析（按精装修价格）;12、接受装修及毛坯的比例分析;;14、客户心态分析;丁芳艳：女，居住蜀山区，25岁 购买目的：自住 媒体渠道：售楼部的户外大牌 工作区域：蜀山 工作情况：蜀山区的一个事业单位上班 家庭结构：和父母居住 购买房源：88平 户型：B户型 目前拥有物业情况：无房产 学历：本科 年收入：5万 开什么车：坐公交车 有无购买资格：有（准备用公积金购买） 购房触点：关心价格、生活配套、交通、物业服务 购买原因： 1）对本项目的品牌认可度 2）看中滨湖的发展趋势 3）认可项目区域、房型、面积 4）自己的单位过一段时间会搬到滨湖来。 5） 觉得滨湖的环境很好，适合父母居养老。 后期顾虑：易居的方便性，买菜，买东西、交通是否方便、小孩读书; 于双义：男，居住包河区马鞍山路，27岁 购买目的：自住 媒体渠道：网络 工作区域：包河区 工作情况：个体经营者-服装生意 家庭结构：单身 购买房源：94M2 户型：A型 目前拥有物业情况：0套 学历：大专 年收入：10万 开什么车：面