中原招商地产深圳观澜高端项目定位报告第二部分.pptVIP

思索一： 未来泛豪宅市场竞争中，本项目处在何种地位？;观澜片区高端目标客户群为： 观澜本地企业老板、高层管理人员 观澜本地富有的居民 观澜本地有灰色收入的政府公务员 关内对亲地生活向往的新富阶层;有一定供给，面积符合需求，但产品档次较低; 发现三：随着四条主干道的通车，由市区到观澜，未来的交通时间非常短; 发现四：项目所在片区，自然资源堪比香蜜湖;观澜香蜜湖——观澜九万三;思索一： 未来泛豪宅市场竞争中，本项目处在何种地位？;同样的泛豪宅，他们的客户来源？;资料来源：第五园访谈;项目客户研究，抽取部分问卷分析;年龄在45岁以下的客户46人，占92%；客户年轻化趋势明显;抽样问卷分析;豪宅的定性访谈;第五园成交客户 姓名：陈先生 年龄： 39岁 住址： 第五园（TH235平方米） 学历：初中 目前在观澜和坂雪岗各有一家工厂，工作忙碌，很注重风水，第五园的中国风吸引了他，但冲动购买之后有些后悔，因为第五园缺乏自然资源，周边环境不好，而且园林不够精致。 置业访谈 1、会考虑购买观澜TH，购买主要目的是自住，第一居所； 2、希望园林要精致，采光通风性能强； 3、周边配套要齐全，如学校、超市；;万科城项目经理 姓名：安小姐 年龄：30-35岁 家庭结构：三代同堂 职业：企业中层管理 购买房型：洋房142，80万 置业访谈 1、如果工作地点在深圳，客户基本 不会考虑置业观澜，交通成本高，通常 回家不会考虑走高速，认为不习惯； 2、关内客户置业观澜，理由只有两个： 第一、自然资源非常好，可以克服交通 带来不便（如万科城）；第二、价位合理；;客户研究小结;分析客户偏好;分析客户偏好;高端类—— 关内：观澜：周边乡镇＝6：3 ：1;主力客户群特征分析;高层类—— 观澜：关内：周边乡镇：＝5：4 ：1; 一群事业有成，具有深厚的山地情结，但同时又对价格有一定敏感度的消费者，促进了泛豪宅的速销。;q定位依据二：打造泛豪宅所需要的舒适度（面积需求）;;利润;;产品定位;q定位依据二：打造第一居所豪宅所需要的舒适度（面积需求）;q定位依据三：赠送面积分析;q依据四：泛豪宅townhouse较容易的成交区间;户型定位;思索一： 未来泛豪宅市场竞争中，本项目处在何种地位？;享受最佳的内园景观，同时高价值的实现均需要最佳园林景观提前完成，这为后期高层住宅部分的价值提升提供支撑点；;高尚生活氛围的营造，让客户提前感受居住于此的生活真实感；;1.抓住片区高端house市场空白点，入市成本低，利润高，有效减少开发商资金压力； 2.高端入市建立强势市场地位，带动后期中高端、中端产品价值提升； ;成功开发大盘各期规模： 蔚蓝海岸一期：8万 阳光棕榈园一期：12万 第五园一期：11.9万 万科城一期：10.3万 …… ;开发进度;4.4配套建议;4.5市场占位;深圳首席22M2山体别墅群;;采用市场比较法为项目的高层产品估价;08年项目高层价格预测;HOUSE类价格预测; 暂停别墅类用地审批导致供需不平衡，市场供需不平衡导致价格上升，低密度泛豪宅的价格每年上升幅度会在深圳普通商品房之上，即大于10%。;采用市场比较法为项目的house产品估价;中部组团住宅价格涨幅在10%以上;项目各产品类型开发节点价格预测;4.7 规划及户型建议;高端;万科东海岸;高端产品集中在靠山、靠水或坡地； 中高端或中端产品规划在综合素质相对较低的景观资源较差、噪音大及私密性较差的区域； 对于较好的原始地形和地貌最大限度地加以利用。 ;别墅 用地;噪音分析;坡地;综合分析评分; 项目地块与横岗、坂雪岗和观澜片区其他低密度泛豪宅地块比较，最大的优势在于项目周边拥有原生态的天然湖景自然资源和自然起伏的原始坡地地形地貌。;1、中侧靠天然湖的山体坡地建项目最高端的TOWNHOUSE、联院HOUSE 2、北侧坡地景观面较好，且隐私性较好，可考虑规划较高端的联院及叠拼； 3、临环观南路的南侧坡地可设置部分多层。 5、靠工业厂房的西侧山地可考虑设置高层结构（满足限高要求）;4.7.2 合并户型研究;城市居住区的公建配套设施，应依据人口规模确定合理的服务面积。;本项目预计居住人口约为4000-5000人 住宅面积为204,301平方米; 本项目商业经营业态选择;深圳中原招商观澜项目专组 2007年2月