扬州中星·蜀冈233亩项目整体定位与物业发展建议第二部分.pptVIP

整体发展战略;市场发展和机会分析;我们立足于区域内的竞争来展开研究，同时考虑本项目2-3年的开发周期来锁定未来竞争对手;碧水栖庭;两房、三房整体面积偏大;中高端定位战略的失败;美特房产亡羊补牢，为时不晚;定位高端，三类产品：洋房、小高层和大型排屋;洋房产品分为情景洋房、电梯洋房和墅质洋房，面积区间为130-160（3房）：情景/电梯洋房;洋房产品分为情景洋房、电梯洋房和墅质洋房，面积区间为130-160（3房）：墅质洋房;小高层分为点式板式相结合，面积90㎡-172㎡；;大型排屋;建筑表现图;规模较大，地块内现有高压线，受公墓影响的临界面较长;对未来竞争对手的分析和总结——同质资源及区域价值下的路线选择;市场发展和机会分析;为了能够使得调查结果更接近市场，我们对相关人士进行了访谈;区域印象及产品;规划建筑设计、客户及价格;;整体发展战略;类似项目案例研究;圣莫丽斯——瑞士风情小镇;圣莫丽斯借鉴点;淮南嘉鹏·领城;淮南嘉鹏·领城借鉴点;案例启示;项目整体发展战略—— 关键词：高端 总价控制 精品名宅;;项目整体定位;形象定位：扬州首创生态型城市精品名宅;生活方式演绎：蓝天白云、宝马精神;案名推荐;项目整体定位;项目所在区域周边存在显著的客户细分;项目的客户定位——他们包括哪些人？;他们正在或已经成为城市的中坚力量，他们崇尚自然，又迷恋城里的月光，渴望享受生活的宁静，又离不开城市的繁华;本项目客户具象与理论界定;项目整体定位;地块因子分析——自身因素和片区环境资源条件表明，项目力争开发高档次物业;项目物业档次定位——顶端品质产品、高端市场形象、高单价、中高总价的生态型社区;在容积率1.6的前提下，且限高16-55米情况下，项目存在以下四种具有不同代表性的物业类型配比方案;从项目自身条件及市场环境看，建议以叠加别墅为价值标杆，洋房作为主力主题，（小）高层为价值主体，实现最大化利润;叠加别墅——项目价值与价格标杆产品，别墅的居住感受，是社区品质的重要体现和价格体系的重要支撑;花园洋房——盈利主题产品，是社区建筑形态的重要构成元素，一层有私家花园，顶层有大型露台;（小）高层——提高容积率，提升价值;;地块先天资源条件;对地块资源营造和各地块开发强度的思考——基于对地块不同资源状况的理解;核心景观轴线连接的多元化社区，新都市主义的规划理念;对每个组团的功能进行分析，以便制定有指导意义的开发强度和功能组合;整体规划构思设想;在满足日照前提下，用足高度，集约占地，打造具有冲击力的集中开放空间;将内部规划“协调化”，减少规划路对项目带来的不利影响;资源整合，将南侧西峰公园纳入到社区整体规划当中，外部资源内部化;艺术主题的亲水体验景观轴——核心水系景观轴凸显项目内敛、大气、时尚的气质;大组团景观园林，突出景观的参与性、交流性，可考虑以高尔夫为主题极大提升项目档次;户户观景——建筑基本朝向根据景观排布，适度倾斜，景观价值最大化;园林小品应将室外和建筑结合考虑，在符合项目精品定位的同时增加空间的灵动感;项目对墓园可视性分析;外围处理方法;内部处理方法：风水原则;;项目物业发展建议的出发点是提炼项目核心竞争力，并将之落实到发展策略中;物业发展建议的思路;原生态坡地异域风情的营造;项目建筑风格确定思路;现代简约欧式风格的建筑示意——多暖色调、造型优美、沉稳又不乏激情;偏现代的中北欧的建筑风格趋向，稳重、流畅、硬朗、简洁，用材讲究;现代德式风格（绿城桂花园）;原生态坡地异域风情的营造;项目景观体系的营造思路;园林规划秉承“以人为本”的设计理念，充分体现居住者、自然空间和交往活动三者之间的和谐关系，注重人与人、人与自然的共生共融;关键点1：从人的视角出发，集中打造地面层的园林景观;关键点2：为了增加地面层的景观丰富度，充分利用地形坡度，扩大观景面;关键点3：进入社区内部，重点打造一条叠水系或花溪形成的核心景观轴由南至北，给人以豁然开朗的感觉;关键点4：园林主题考虑以高尔夫为核心，设立高尔夫推杆练习场、小型果岭等于园林内部;关键点5：将社区的景观主轴打造成为休闲的时尚游廊，成为连接各个组团的纽带;关键点6：采用层次丰富的植被建立立体化的景观体系，提升园林的品质感;关键点7：以休憩场所、休闲广场、运动场所为代表的参与性公共空间为客户提供和谐的居住氛围;关键点8：道路是移动的风景，其本身的色彩、材质应与两侧的绿植相得益彰;关键点9：小品、路灯、垃圾筒、导示牌、触摸屏等细节极尽渲染时尚和乐趣;关键点10：触手可及之处都是天然、原生的材料，充分体现健康生态的居住理念;产品创新及运用;项目户型设计的指导思路——借鉴国内先进户型设计，提供符合市场需求的标准化优质产品;叠加别墅 ——户型功能结构布局达到别墅级的居住享受，通过控制面积提升性价比;叠加创