电大法学浅谈物权法对物业管理的现实意义.docxVIP

浅谈《物权法》对物业管理的现实意义摘要：根据目前我国小区物业的管理现状，探讨和分析《物权法》的出台对我国小区物业管理的规范作用，以及所产生的影响和意义。学习运用《物权法》，杜绝物业服务企业的侵权行为，转变企业的管理者思想为服务提供者，学习运用《物权法》提高业主的自律，杜绝业主的侵权行为，增强业主的权利义务的意识，提高业主的参与意识。促进一个文明和谐的社区的建设。关键词：物权 侵权 物业 管理一、《物权法》、物业与物业管理的概念。1.1《中华人民共和国物权法》（以下称《物权法》）是为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定的法规。《物权法》的性质是私法：私法性质是基于民法的性质产生的；《物权法》所调整的基本内容仍是民事主体之间发生的民事法律关系。《物权法》是财产法；《物权法》是强行法；《物权法》是普通法；《物权法》是固有法。《物权法》已于2007年10月1日起实施，其出台是对《物业管理条例》的有益补充，对规范物业管理和促进社区建设有重要的指导意义。1.2“物业”一词来自于香港方言。它来自英文“Real Property”或“Real Estate”，其由四部分组成：（1）供居住或非居住的建筑物本体即房屋，包括建筑物自用部位和共用部位；（2）配套附属设备，同样包括自用设备和共用设备。自用设备指由建筑物内部业主、非业主使用人[4]自用的门窗、卫生洁具以及通向总管道的供水、排水、燃气管道、电线等设备；共用设备指建筑物内部全体业主和非业主使用人共同使用的供水、排水、落水管道、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；（3）配套公共设施，指物业区域内业主、非业主使用人共有共用的设施，如道路、绿地、停车场库、照明管道、排水管道等设施；（4）相关场地，指物业所占用的场地。1.3物业管理的英文表示有很多形式，诸如 “Property Management”或“ Real Easte Management”。其概念也有多种解释。目前比较趋于一致的是广义的物业管理和狭义的物业管理两种概念。广义物业管理的范畴相当大，它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动。如物业的开发建设管理，租售管理、装修管理、修缮管理、以及为物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服务。狭义的物业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的经营服务。这是我国目前开展的物业管理的主要形式。二、我国目前小区物业管理中存在的众多侵权问题。2.1在现实中，物业服务企业与小区业主之间存在众多矛盾，影响小区的和谐建设。这些矛盾有的是属于业主对物业管理的误解，但更多的矛盾起因于物业服务企业侵权行为。新闻曾经报道，在芜湖云龙阳光小区、香格里拉小区、景江东方小区均发生过物业服务企业未通过大部分业主或业主委员会同意，擅自将小区公共绿化拆除，改建成停车位，引发小区业主不满和投诉。武汉晚报曾报道，在武汉硚口丽水康城小区物业服务企业在未征得小区业主同意的情况下，由物业公司将ETCP电子停车系统引入小区，使得小区路面变成社会停车场，严重影响业主的正常生活。曾有新闻报道，四川省泸州市某小区某号高层建筑的一部电梯损坏，物业服务企业准备使用物业维修基金来维修故障电梯。因小区的物管公司有没有按要求向业主公示电梯维修费用明细，导致很多住户都不愿意签字同意使用物业维修基金，维修工作迟迟没有进行，导致该栋住户出入极不方便。现实中还能在很多住宅小区内到看，某住宅房屋被房东擅自更改成超市、汗蒸馆、幼儿园等经营性场所，或者在装修时擅自拆除承重墙、乱搭乱建等改变房屋使用性质和破坏房屋结构的行为，再或者是物业服务企业擅自将其管理服务用房对外出租。从以上案例可以看出，物业的侵权纠纷不仅涉及物业管理用房、停车场的权属和收费；物业共用部分的使用、小区绿地和道路的使用，还有还涉及到业主违规装修或对建筑物的不当使用；维修专项资金的使用问题等等。其实这些问题，经过分析，不难发现，权属不明是造成这些问题的主要原因。2.2《物权法》第一条即明确指出了立法的目的：“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。”可以看出《物权法》的出台为解决物的归属提供了法律依据，为更好的约束物业服务企业，杜绝侵权行为的发生，保证小区业主的合法权益，提供了强有力的法律支撑。三、对物业服务企业侵权的规定，减少或者杜绝企业侵权和纠纷的发生，转变物业服务提供企业从管理者角度转变为服务者的角度。3.1物业小区内相关道路、绿地属于业主共有。物业服