冬天里的把火——双子星座直销成功模式分享-中原地产营销策划专题.pptx

冬天里的一把火——双子星座 直销成功模式分享汇报说明[本报告主要是对项目取得的成功直销模式经验进行分享]汇报思路导图项目概况对项目研判取胜之道？——销售渠道思考项目销售情况项目销售难点直销操作模式直销模式效果评估总结项目概况Project profile Part One销售情况Sales situation Part Two1、合作方式2、项目区位、指标、主题、户型3、项目销售研判直销模式 Direct sale model Part Three直销效果评估Direct effect evaluation Part Four总结summary Part Five项目概况/合作方式合作方式：全程营销策划代理总体工作阶段划分及服务内容：前期策划阶段（2007.9-2008.10）： 市场研究、定位及产品、项目包装及推广 销售阶段（2008.11-2010.5） ： 推广策略制定、渠道制定、销售执行项目概况/项目区位项目位于重庆南岸区，南坪西路，沃尔玛直行600米新田湾加气站。到南坪商圈车行3分钟，到解放碑商圈车行10分钟，到杨家坪商圈车行15分钟，交通相当便捷。项目概况/基础经济指标地址南坪西路沃尔玛直行新田湾加气站开?发?商重庆市雄鹰房地产开发有限公司物业费1.3元/平方米/月容积率4.75?绿 化 率30%均价6500元/平方米总户数857户销售率99.2%主力户型48平米一房、70-75平米两房占地面积16000㎡建筑面积7.6万㎡楼层状况2栋41+1F超高层开盘时间A栋2008年11月1日B栋2008年12月13日入住时间2010年3月27日项目概况/项目主题形象藏江· 精装迷你官邸南坪核心·35-76 ㎡·全江景酒店私寓项目概况/项目主题形象藏江· 金装迷你观邸藏江——将项目全江岸的景观优势升华为对城市稀缺资源的占有欲，即收藏江岸，使项目区别于常规意义的江景盘，明确并引导购房者的需求心理。金装——区别于常规的“精装”，一方面传达出项目所有房源均为精装修，同时，通过“金”有效体现了本项目提供装修房的高标准。（后改为基础装修交房）迷你观邸——“迷你”传达了项目全为精致型小户的概念；“观邸”充分体现了项目高品质和尊祟感，也体现了项目的档次与格调。项目概况/项目户型35-76㎡全江景酒店私寓35-76㎡多样空间，满足您的多样化需求，享受生活的轻松舒适。户型方正紧凑，功能分区合理，南北通透，明室、明厨、明卫，阳光房典范，好租好住的超值空间，只为懂得生活的您而备。35㎡单间配套48㎡江景一房一厅76㎡两房两厅重庆不缺乏江景房也不缺小户型，可是精致江景小户型确是市场空白，双子星座以其合理的户型设计和独有的江景优势站稳市场。项目销售研判本项目是部分江景的小户型公寓，存在一定的地理优势和户型优势；但是由于处于低谷的大势中开盘，受到了其他大开发商同等价位的冲击，竞争处于明显劣势。项目本身存在硬伤，K线道路迟迟未修缮，出入不便昭示性不强，水电气等市政设施不能到位，成为销售最大的抗性。项目概况Project profile Part One销售情况Sales situation Part Two1、价格策略2、推售策略3、渠道梳理4、销售难点及解决思路直销模式 Direct sale model Part Three直销效果评估Direct effect evaluation Part Four总结summary Part Five销售情况/价格策略项目采用低开高走的价格策略，先推出价值较低的背江房走量，再拉升价格推价值较高的江景房，最终实现预先设定的目标均价。价格走势图时间均价价格描述2010-1-6以后7000元/平方米准现房2009-12-96500元/平方米?2009-11-186200元/平方米49-76平方米户型价格，仅余90套左右。2009-10-95900元/平方米?2009-7-205300元/平方米江景房折后价格2009-7-25300元/平方米江景房折后价格2009-6-105000元/平方米50㎡江景户型折后价，免万元基础装修费，契税全免2009-5-45000元/平方米50㎡江景户型折后价，免万元基础装修费，契税全免2009-4-22?房交会15套特价房价格，购房免契税2009-2-174500元/平方米套内面积价格2008-12-14300元/平方米(不看江)4300元/平米,(看江)4500元/平米2008-11-14300元/平方米(套内)销售情况/推售策略推售策略：由于2008年重庆房地产市场进入低谷期，项目的推售策略按照低开高走，先推售物业价值相对较低的马路边A栋背江房，然后进入重庆房地长市场升温时期，再提高价格推物业价值较高的A栋江景房和B栋部分房源，实现提升项目整体均价。BA销售情况/推售策略/重要