希尔景园营销策划报-54PPT.pptVIP

PART5:营销策划策划 希尔景园属于青岛北部（城阳区域）市场新一代尖端产品，属于稀缺产品 市场中更缺少同质产品，直接市场比较确定价格有难度 现有市场和未来市场将受到来自下游产品的直接竞争威胁 以及其他区域产品的竞争威胁。 本项目所处的区域市场结构分析 产品分析 因此，根据以上的分析，其销售推广将采取高举高打的策略，宣传项目的高端形象；在定价策略上可采用垄断竞争，领导型定价策略。 地段绝版 产品价值高 进入较困难 市场壁垒 不够充分 市场信息 垄断竞争 市场结构 无 同质产品 希尔景园 名称 差异性 很大 市场上很长时间将无替代品 本项目所处的区域市场结构分析 产品分析 销售部分总体分析 1~13F 40% 42790m2 商务公寓 69.8% 74700m2 合计 3~12 20.1% 21560m2 商务办公 1~2F 9.7% 10350m2 精品名店 国际餐饮 楼层分布 比例 总面积 项目 项目主要销售部分由商业、办公和商务公寓组成，总面积为74700m2，占地上总建筑面积10.7万m2的69.8%,其他为酒店客房、国际会议中心以及会所，面积为32300 m2所占比例为30.2%。 产品分析 83.33% 83.33% 83.33% 83.33% 83.33% 83.33% 83.33% 83.33% 得房率 11 204 170 J2 11 181.2 151 H2 11 204 170 J1 朝向 户型百分比 户数 销售面积 套内面积 编号 房型 西南/东北向 东南/西北向 西向 东向 11 206.4 172 A1 四室两厅两卫 11 206.4 172 A2 11 180 150 C1 11 181.2 151 H1 31% 88 小计 11 214.8 179 B1 公寓分析—4房 产品分析 83.33% 83.33% 83.33% 83.33% 83.33% 83.33% 83.33% 83.33% 得房率 11 160.8 134 F5 11 160.8 134 F3 11 165.6 138 F4 朝向 户型百分比 户数 销售面积 套内面积 编号 房型 西南/东北向 东南/西北向 西向 东向 11 162 135 D1 三室两厅两卫 11 162 135 D2 11 160.8 134 F1 11 165.6 138 F2 31% 88 小计 11 162 135 D3 公寓分析—3房 产品分析 11 83.33% 93.6 78 G3 11 83.33% 93.6 78 G4 83.33% 83.33% 83.33% 83.33% 83.33% 83.33% 83.33% 83.33% 得房率 11 93.6 78 G2 11 110.4 92 E6 11 93.6 78 G1 朝向 户型百分比 户数 销售面积 套内面积 编号 房型 西南/东北向 东南/西北向 西向 东向 11 110.4 92 E1 二室两厅两卫 11 110.4 92 E2 11 110.4 92 E4 11 110.4 92 E5 38% 110 小计 11 110.4 92 E3 公寓分析—2房 产品分析 产品分析 26.49% 38% 11404.8 110 2房 40.31% 31% 17358 88 4房 100% 100% 43058.4 286 33.2% 31% 14295.6 88 3房 面积百分比 户型百分比 总销售面积 套数 房型 由于项目市场定位高档，销售面积的比重四房占40.31%，三房占33.%，二房套数比重占38%，但其销售总面积比重只占26.49%。 因此，在销售推广中，应以四房为重点进行宣传。 公寓户型综合分析 产品分析 户型面积配比分析： 公寓共286套，其中4房88套，3房88套，2房110套，户型百分比分别为31%、31%、38%，3种户型的配比均衡；面积百分比分别为40.31%,33.2%,26.49%,4房销售面积比重最大，其次为三房。 景观朝向分析： 建筑本体的龙型造型非常之美观，本身成为一道亮丽的建筑风景，由于规划所限制，虽然公寓未能有正南北之朝向，但也尽量使东南、西南等次优朝向单元最多。方案设计规避了一些劣势，为销售创造了有利的条件