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浅谈商品房价格系数科学制定方法 　　摘要 ： 商品房的定价是公司收益和客户利益之间的一座桥梁，其科学性直接影响着供求双方的平衡，本文探讨这一问题，供业界同行参考 　　关键词：价格系数 调整 平衡 　　商品房的定价，是房地产行业的一门技术活，定价的科学性直接影响供需双方的利益，价格定的高影响去化，定的底，影响开发商的收益。可以说价格好比是公司收益和客户之间的一座桥梁。高了，能走过这座桥的人就少―――没有市场，没了口碑，甚至影响销售的推动；低了，公司损失利润―――没有收益，降低楼盘形象。如何在两者之间达到一种平衡，如何让楼盘既叫好又叫座，可实在不是件简单的事儿，制定科学的销售价格值得研究。而定价过程中最大的问题就在于价格系数的制定，科学地制定价格系数需要在前期做大量的专业研究，开发商需要持有以市场、以消费者为中心的开放心态，深刻认识到价格是与产品、市场、形象、宣传推广一起构成一个互有关联的系统，只有把控价格系数与相关因素的关系，理清其脉络，才能有的放矢，科学制定出价格系数。 　　很显然，在以前的房地产项目销售过程中，我们发现大多数开发商或代理公司在制定一房一价表的时候，往往只结合自身的产品来考虑“自己要赚多少利润”或者是“利润最快化”，对竞争市场的研究较为简单粗略，对客户的接受程度了解也较为浅薄。通常“拍一下脑袋”，依靠定价者的心理感觉走。楼盘中位置、景观好一点的价格系数定得高一点，房型好一点的价格系数就高一点，楼层采光好一点的也定得高一点，反之就定得低一点，觉得价差差不多了，合适了就可以了。这种是典型的“产品主导型”，定价人的主观性较强，这是不太符合市场发展趋势的，因为它蕴涵着两方面的风险：首先是定价系数过高产品难以聚集人气，难以形成“抢购风”，楼盘有一定的滞销风险。其次是定价系数过低的产品虽会赢得市场较快去化，但较难赢取超高额利润的风险。楼盘中每套房子价格的制定都是相辅相成、相互关联、相互促进的，而这样定价会造成整个楼盘去化不均衡，销售遇阻、周期拉长，从而不利于树立楼盘的市场形象和???碑，对后期楼盘的推动也会形成一定的影响，资金的不能及时回笼也是现在很多开发商最头疼的事情。 　　那么如何科学地制定价格系数？ 　　第一步，对市场价格信息的收集与分析，特别是对竞争项目的价格系数的研究。这将会形成制定价格系数重要的参考依据。我们要对周边直接或间接竞争的个案的价格体系进行详细的调查，包括竞争个案每阶段的推案情况、价格水平、去化速度、速度与价格的关系、不同建筑产品的价格系统差、位置景观系数差，房型之间的系数差、楼层采光系数差等等。这样才能给项目本身的价格系数的制定提供依据，从而做到知已知彼，扬长避短。 　　第二步，对本项目所积累的客户进行详细深入的分析。特别是意向客户的研究。包括意向客户对价格的接受程度、意向客户目前房源的情况等等。在买方市场，消费者是市场主体，我们不能将消费者排斥于价格体系之外，目标客户群到底接受何种价格体系。比如楼层系数差在多少客户能够接受，位置价差拉开多少才能使客户分流，保证所推房源最大的去化等等。 　　第三步，对本项目价格系数权重的确定。特别是客户最关注（位置、层高、区位、朝向、景观、户型等）的项目要素研究。 　　1、 项目位置价格调整系数 　　项目位置价格调整系数是指在一个小区中，根据各栋楼宇的位置、朝向、临街状况、楼间距、与小区花园、公共配套服务设施的距离等来综合调整价格系数。如南北朝向、较大的楼间距、临近配套设施、外观漂亮的楼宇的价格就会相对高些。 　　2、 项目楼层价格调整系数 　　项目楼层价格调整系数是指根据居民的生活习惯、楼层高低所体现的通风采光、视野等差异来调整楼宇价格。在我国，如果是总高六层的多层住宅，一般是一、六层较便宜，二、五楼层居中，三、四层最贵；而对高层住宅，一般是越高越贵。 　　3、 项目水平价格调整系数 　　（1） 项目区位价格调整系数 　　区位价格调整系数指的是那种靠近电梯、过道的单元由于易受噪音干扰而造成的此位置单元不如远离电梯、过道的单元所形成的价格调整系数，一般此价格调整系数上下不超过1%。 　　（2） 户型价格调整系数 　　户型价格调整系数是指从它的功能分区是否合理，采光通风如何，是否有暗房，是否有恰当的面积配合比等方面来进行价格调整的系数。其价格调整系数一般不超过3%。 　　（3） 单元朝向价格调整系数 　　单元朝向价格调整系数是指根据单元的朝向、采光、平面布局、消费习惯等而进行的价格调整系数。朝向通常是指客厅的朝向。 　　（4） 景观价格调整系数 　　景观对于住宅购买者而言，常具有决定性的影响力，对那种能够临望公园、水景、山景、自然或人造的景观单元，通常相对没有景光的单元而言，价格要高出许多。故景观价格调整系数就是指由于不同单