博思堂208年宝应市白田雅苑商铺营销策划报告.ppt

WHO:“我”是谁？ 有人会在自己家楼下购买冰箱、彩电吗？ 有人会在自己家楼下购买名贵的时装吗？ 有人会把在自己家楼下购物说成“逛街”吗？ 有人会为了一包烟跑到5公里外吗？ 有人会为了一袋盐专程去SUPERMARKET吗？ 我们就是——普通的社区底商！ 客户的购买习惯决定了“我”的性质： 明确了”身份“后 从现在起，忘记市场部分的结论！ 成功的推广，首先是对消费者“购买思路”的探索！ 请遵循这一思路，思考一切问题！ 购买社区底商“我”担心： 慎重选择！ 购买社区底商“我”要： 全国大型商场的布置惊人的相似 1F 化妆品、珠宝 2F 女装 3F 男装 5F 美食广场 业态分布是有规律的 遵守“行规” ，是大多数人的选择 选择经营业态，“我”会“稳妥起见”： 业态的同质化决定了利润的同质化 峰谷跌宕型 细水长流型 分 类 棋牌室、网吧、美容美发、洗衣房、足浴按摩、音像制品等 租金高、租期短、获利大、收益不稳定 便利店、小型超市、面包饼店、自助银行、书报店、药房、房产中介等 租金低、租期长、获利少，收益稳定 具体业态 特 点 其他社区底商都在经营什么？ 总结：无论何种业态，几乎都是频繁消费的、小额的、同质化的商业业态 “我”喜欢的“商铺”： 降低投资风险！ 既然买“哪个商铺”利润都差不多， “我”自然选择“性价比”更好的！ 在地段、环境、居住人群、交通条件等差异不大的情况下， 社区底商销售的快慢、好坏，一定程度上取决于： 该片区域的总价优势 总结： 因此，在市场还鲜有“5000元/平”单价的挑战下， 谁先将这一“高价”抛向市场， 在可能获得“最大利润”的同时， 必然要承担“高利润”背后的风险！ 营销策略建议： 一、两层商铺分割销售 二、延长蓄水期，“培育”市场 建议一：两层商铺分割销售 目 的：降低投资客或自营者的“入市风险”，扩大客群范围， 缩短销售周期。 销售时间：2008年7月中旬 销售价格：一层“6500元/平”，二层“3500元/平” 主推卖点：小面积，低总价 推广主题：白田路首家售后包租型商铺 推广策略：在对外公开的同时，以包租3-5年，年回报率6-8%逐年递增的形式对外出售 目的：吸引投资客，增强客户购买信心，加快销售速度 针对人群：市场投资客 销售策略A 售后包租 推广主题：稳妥性投资,市场无限商机等你自己发现 推广策略：在对外公开的同时，可以先把商铺进行对外出租,在出租期间租户可优先购买该商铺,期间的租金可折算在房价内冲抵购房款 目的：吸引自营业主，增强客户购买信心，加快销售速度 针对人群：市场自营客 销售策略B 以租带售 5月 上旬 中旬 6月 上旬 中旬 7月 报纸 短信 电视流动字幕 主打广告语：12万，轻松当“老板 媒介策略：同时释放卖点，集中火力推广 宣传物料：主题单一，颜色火爆，引发“眼球关注度” 媒介计划及内容 配合一定的促销政策 12万轻松当老板！白田雅苑小面积商铺仅剩×席，抢购热销中！ 6.27、7.4、7.11 短信群发 周六、日两天 白田雅苑小面积商铺12万起，仅剩×席！促销政策 6.20、6.21、6.27、6.28、7.4 电视流动字幕 性价比最高的媒介 每次1万份，超市、广场、大型社区等 产品卖点、开盘信息、数量有限等 6.11、6.18、6.25、7.10 DM派发 配合一定的促销政策 竖半版 发财递减中！白田雅苑小面积商铺12万起，仅剩×席！ 7.2、7.9 报纸 每周1万条 12万轻松当老板！白田雅苑小面积商铺发售开始预约！ 6.6、6.13 短信群发 周六、日两天 白田雅苑64平黄金旺铺即将销售，12万轻松当老板！ 6.6、6.7、6.13、6.14 电视流动字幕 集中一定时间发布同一主题，可强调卖点，增加受众记忆！ 整版 白田64平旺铺，仅23席；告别打工时代，12万轻松当老板！ 5.21、5.28、6.4 报纸 目的/备注 数量/版面 发布主题 发布时间 媒介名称 注：实际发布计划将按客户反馈和实际销售情况随时调整，以上仅供参考! 风险预估： 某一层可能滞销，为以后销售带来隐患 销售状况会忽好忽坏、忽快忽慢 销售周期较难确定 必要的宣传费用会增加成本 博思堂----团队创造价值 * 中管网房地产频道 白田雅苑商铺营销策划报告 苏州市博思堂投资顾问有限公司 2008年4月30日 谨呈：光华集团 报 告 目 录 市 场 篇 营销策划 篇 第一部分 商业市场调查分析 第一部分：商业市场调查分析 二、区域商业业态分析 四