培训课件：房产抵押制度.ppt

房地产抵押制度 第一节 房地产抵押概念? 一、房地产抵押定义 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 1．房地产抵押是一种物的担保，它所确立的是一种担保物权 房地产抵押是以房地产作为债务履行的担保的，一旦债务人到期不履行债务，抵押的房地产即成为履行债务的财产。通过房地产抵押确立起来的房地产抵押权，是一种担保物权。 2．房地产抵押权是在债务人或第三人提供的合法房地产上设定的担保物权 房地产抵押人可以是债务人，也可以是第三人，即债务人可以以自己的房地产向债权人提供债务履行担保，也可以由第三人以其房地产向债权人提供债务履行担保。 3．房地产抵押权是以不转移占有的方式设立的担保物权 担保物权包括留置权、质权和抵押权等，前二者均以转移占有方式设立，而抵押权则以不转移占有的方式设定。房地产抵押人在其房地产上设立抵押权之后，仍继续占有，并有权对抵押房地产进行使用、收益。 4．房地产抵押权是就其抵押房地产的变价优先受偿的担保物权 二、房地产抵押权法律特征 （一）房地产抵押权特性 1．附从性 房地产抵押权是为担保债权而设立的，它与所担保的债权形成主从关系，对其具有附从性。《担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。 首先，抵押权以主债权的存在为前提。 被担保的主债权有效存在，房地产抵押权才存在，主债权无效或被撤销，房地产抵押权也随之失去效力。原则上，在设定抵押权时，主债权就已存在或同时存在。但是，也可以为将来的主债权设立房地产抵押权，只是若将来的主债权未产生时，房地产抵押权也就不发生效力。 在最高额抵押的情况下，往往是先签订最高额抵押合同，尔后在一定期间内连续发生主债权。 其次，抵押权随同主债权的处分而发生转移或变化。 抵押权不能离开主债权而单独转让。房地产抵押权人不能在将其债权转让他人时自己保留房地产抵押权，也不能在自己保留债权时将房地产抵押权转让他人，更不能将债权和房地产抵押权分别转让给他人。同时，房地产抵押权不能与被担保债权分离而为其他债权提供担保（但可以与被担保债权一起供作担保）。 最后，抵押权因主债权的消灭而消灭。 主债权一旦消灭，房地产抵押权就无继续存在的必要。因清偿、提存、抵销、免除等原因而导致主债权全部消灭时，房地产抵押权随之消灭，但主债权的部分消灭并不导致房地产抵押权的部分消灭。 2．特定性 房地产抵押权的特定性，是指其以特定的抵押房地产担保特定的债权的特征。 一方面，抵押房地产是特定的。房地产抵押人一般应以现存的房地产供作抵押，但根据司法解释，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。 另一方面，所担保的债权是特定的。房地产抵押权只担保某一明确的、特定的债权，而不能担保债权人的一切债权。但设定最高额抵押权时，其主债权有待将来特定。 3．不可分性 房地产抵押权的不可分性表现为房地产抵押权的效力及于抵押房地产的全部和被担保债权的全部，不受抵押房地产的分割、部分转让、部分灭失和债权的分割、部分转让、部分清偿的影响。 4．物上代位性 房地产抵押权的物上代位性，是指在抵押房地产发生原有形态变化时，抵押权的效力及于该抵押房地产的转换物上的特征。 房地产抵押权的物上代位发生于下列情形：（1）抵押房地产灭失，如抵押房地产标的（土地、房屋）毁损和房屋拆除；（2）因抵押房地产灭失而得到赔偿金，如保险赔偿金、补偿费、损害赔偿金等。 5．追及性 在抵押人将抵押房地产转让于他人时，抵押权人仍可对抵押房地产行使抵押权，这就是房地产抵押权的追及性。 6．优先受偿性 房地产抵押权属于物权，优先于债权。附有抵押权的债权优先于未附抵押权的债权而受偿。 （二）房地产抵押权与有关民事权利的比较 1．房地产抵押权与房屋典权 （1）房地产抵押权仅仅是担保物权，而房屋典权则既是担保物权，又是用益物权； （2）房地产抵押权关系中的担保人既可以是债务人，也可以是第三人，而房屋典权关系中的担保人只能是接受典价的债务人； （3）房地产抵押权可以为任何民事合同担保，而房屋典权则只为借款合同担保； （4）在房地产抵押权关系中，抵押人不转移房地产的占有、使用和收益权，而在房屋典权关系中，出典人须转移房地产的占有、使用和收益权。 2．房地产抵押权与质权 （1）标的物不同。房地产抵押权的标的物只能是土地和房屋，而质权的标的物为动产和权利； （2）房地产抵押权以不转移占有为特征，而质权以转