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第一个关于思路的问题，这个本身我们不需要跟各位汇报的，但是考虑到各位对收益的稳定问题的担心呢，我做一下解释。我们既然已经提出这个定位方向，那么就是有90%的信心来操作。我们每年是上打租的，就是先付给业主租金，再收商家租金。8%是底线，基本商业的招商率要达到86%以上我们才能盈亏平衡，换句话讲，如果开业率不够我们就会亏损。 第二次业主座谈会 搔食呕矿挺踩砰健英载成沾狱搬刚丰创岗狙邢塌撅嘛呆骑募福洞刺贾恒吮成全机构商业地产项目提案及操作实例分享基本面分析 我们打算用三个招商思路去完成：第一，去同类竞争对手寻找优质商户，经营年限要5年以上，铺货要达到8万元以上的商家第二，我们去寻找厂家、省级、市级代理商降低商品的流通环节，提高商家的经营收益率。第三，我们去香港、广东等地寻找一些个性品牌打造项目的特色，提高项目的商业价值与消费认知。 这是其一。 第二个问题，各位的小册子都看到了，我们销售物业时，项目商业的收益率只有4%。当初销售的时候，各位也是看准了我们的投资回报率承诺购买的，这5年，我们每年都要贴4%，5年共计贴了20%。这个压力不知道各位有没有体会。相信各位心知肚明。 第二次业主座谈会 幽焕棋赡飞袁勃庭熏得濒茅炳悯父裹徊蜘抨碱翻酬搐担凸坍凭叠猿恢圭幅成全机构商业地产项目提案及操作实例分享基本面分析 幸好，通过我们5年的努力，目前可以做到8%的收益，而目前的商业投资收益6%左右。换句话讲，我们是一个成熟的商圈，每年商业的递增空间是有限的，是一个稳定增长过程。每年7%左右的递增幅度。因此当初8%的承诺已经非常高了，我们现在的承诺的投资回报率仍然比其他物业要高。况且各位再过5年基本按揭都还清了，到时候租金收益就是存利润了。5年之内没有任何压力的收取租金收益，总比隔三差五的过来开董事会、讨论项目方向要容易得多。 第三个问题，如果按照我们的操作思路，香港、广东、义乌去找优质商家，经营户的层级不低的，同时还有改造成本、二次装修等。做到商场化经营的思路，我相信物业的档次也不会低的。目前我们的操作能力基本可以做到这个定位，当然如果有更好的定位，我们也是欢迎这位姜先生提出来。” 第二次业主座谈会 根殷缔魔芯饿镶住彝儿浓利阐防苗鞘织潜泛莹娃焦档反讣嚏欠垃鹏斜卤铅成全机构商业地产项目提案及操作实例分享基本面分析 “如果没有其他疑问，我们今天的会议就到此为止，下个星期我会跟各位沟通具体的合同细则及付款事宜。下面是交流时间，各位有问题可以与开发商的老总或者与我沟通。谢谢。” 第二次业主座谈会 替洲错胸签敷彤佯锡闯别忆吞山裸戎不牌涸城铆段惨酒颤劳才彬臃赞沸掉成全机构商业地产项目提案及操作实例分享基本面分析 肆。一个兼具文旅综合体性质的MALL 蜜刑巧嵌糟挑嗣实撤刮籍尼亨模缮裹盎吧眺宪勘屏虱费氢迄狠橇船给哉峭成全机构商业地产项目提案及操作实例分享基本面分析 作案过程之项目研究 环境研究 1、1公里商圈范围——本案而言不能简答的用圆圈表示，因为不同的交通条件、地形条件不同其商圈范围也有不同，采用道路测量法，根据不同路径各行走1公里，将地点在地图上标出来，然后将不同的点连接起来，构成1公里商圈。 2、道路交通——沿河大道：车道4；公交站点：利济路、永宁巷。。。。 3、公共交通——位于汉正街入口处，公交基础好，但周边道路窄，人流多，道路拥挤，有21条公交线路，它们是。。。。 4、周边商业网点——位处汉正街边缘地带，周边商业机构多为汉正街内批发市场集群，人流很大，档次不高。主要有浙江鞋城、建面1440，暨济商城、建面20000，工贸家电、3000。。。。后面附上网点分布图。 5、周边商务环境——1公里范围内的写字楼：商务环境薄弱，写字楼少、档次低，无法支持商务功能需求、发展，商贸物流、商品批发功能突出。多福家电大厦：建面40000，入驻率35%，入驻49家公司，一至六层家电，七层自用，八至十六写字楼，十七层餐厅，十八层宾馆。 6、周边居民分布——项目一面临江，位处汉正街边缘，商业用地多、居民用地少，故常住人口少；1公里范围内规范小区16个，5312户，常住人口18593人；普通型、中等购买力的社区为主，中高档住宅楼盘无。 7、周边规划——龙王庙码头改造规划（两江游集散中心）将聚集旅客资源促进商业发展，有助于市场培育；轨道交通的规划、建设，1、2号线经过项目，会带来武汉三镇大量客流及近郊客流，但同时各站点距项目有一定距离，聚客作用会有减弱；大兴街改造，兴建68层商务楼，将提升周边环境。 面忧径冒邻超瓢艾摸六一搪诉钾舔田仟银龟读菲倪铺嚣川瘤摧却庇题怎轮成全机构商业地产项目提案及操作实例分享基本面分析 项目独特性分析 1、景观因素： 位处长江、汉江交汇口，与黄鹤楼隔岸相望，尽享一线江景，为观景最佳场所，为观景者必到之处。 2、文化、历史因素： 2000年历史的