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住户手册的内容大纲 1住宅小区概况：地理位置、特点、房屋、设施、场地2管理机构工作职责：物业管理公司、业主大会、业主委员3管理双方的权利与义务4综合服务项目：配套服务、无偿服务、有偿服务5其他：常用电话号码、经理接待日 6物业管理规定（人物钱） 入住与迁出管理规定。房屋、设备使用及维修养护管理规定。房屋装修管理规定。安全保卫管理规定。车辆停放管理规定。消防管理规定。环境绿化美化管理规定。应急事件处理的注意事项。物业服务的收费标准和交费要求 物业服务费的构成 人：工资、保险、福利费 大物：公共部位、设施运行维护费 公共部位、设施、公众责任保险费 小物：办公费、企业固定资产折旧 管理：清洁、绿化、秩序维护费 维修资金：中修、大修、更新、改造 物业服务营业成本包括管理活动中发生的各项直接支出，包括：直接人工费、直接材料费和间接费用直接人工费：企业直接从事物业管理活动人员的工资、奖金、职工福利费等直接材料费：各种主、辅材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品和包装物 间接费用：管理人员的收入、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、固定资产折旧费、财产保险费、劳动保护费、及修理费、水电暖费、租赁费、保安费、绿化维护费 拒交服务费怎样处理?说服教育，争取让居民主动改正请业主委员会出面协调物业管理公司应采取措施，避免事态发展发出律师函, 说明物业管理公司即将采取法律手段保证合同的履行仍不奏效的情况下，准备好充足的证据在庭审过程中，物业公司的代表应积极陈述事实、理由和诉讼请求，争取法院的有利判决如判决对物业公司不利，还可考虑上诉如被告拒绝履行判决，可向法院申请强制执行 房屋维修/养护计划的制定掌握完好状况，规定查勘鉴定的具体要求不同的房屋，制定不同的养护标准。落实费用落实管理人员。确定工作方式：日常小修、季节性预防保养和房屋的正确使用维护管理等。确定时间安排：根据养护工作任务量和人手情况确定工作的时间表。 *五落实：人、房、钱、方式、时间 房屋养护计划的制定确定维修范围：根据要求，结合物业的具体特点、房屋完损情况以及业主的实际需要，确定房屋维修范围，房屋维修周期和维修计划方案。同时要对计划留有余地，使其具有一定的弹性。计算工程量与费用：根据小修、中修、大修、翻修等和房屋结构特点计算工程量的大小，确定维修费用标准，制定维修预算。确定时间安排：按照施工程序的要求制定工作时间表。三确定：范围、费用、时间 设备设施维修养护计划的制定确定人员。制定制度。建立档案。定期组织设备设施养护：定期对设备设施进行检查、保养和调整，使设备随时处于最佳的技术状态。确定维修工程启动程序：制定设备设施的计划检修制度，确定检修间隔期，对设备设施进行预防性修理。对计划外检修的启动程序做出规定，包括故障抢修和意外事故的恢复性检修。人按计划：检查-保养-调整-检修-抢修 房屋设备维修养护计划的实施安全检查、审核方案、工程预算、筹措资金。做好准备：维修养护所需的技术、材料、劳动力、机器设备编制项目施工计划、确定施工项目的控制目标、组织实施控制施工和竣工验收。建立计划管理的机构和工作制度，落实技术责任制、岗位责任制。对人力和材料的管理和成本核算。工程质量监督，确定验收标准 。*准备人物钱，质量和安全 实施房屋维修养护技术管理的步骤配备专业人员督促指导房屋的合理使用。 定期对房屋进行查勘鉴定，制定维修养护技术方案。建立房屋维修技术档案。 制定技术管理制度。 监督施工过程的技术规范执行情况。