商业地产-惠州富盈地产项目前期营销策划报告-87.ppt

央行三次加息  入市条件： 1、按项目工程进度决定入市时机 2、竞争对手的工程进度 3、房地产市场的销售季节 4、是否取得预售许可证 售楼处进场最佳时机: 2007年10月 一期最佳时机: 2007年12月 淡市营销成功案例——东莞万江·风临美丽湾 世联研究案例 项目基本情况介绍 区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定） 规划总用地：68,679㎡ 总建筑面积：138,731㎡ 住宅建筑面积：89,323㎡ 容积率：1.5 总套数：989 停车位：876 19栋9-18层小高层组成 项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。 项目入市背景 9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。 春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/㎡起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。 4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。 项目销售成果 项目成功的关键举措 降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。 降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。 2.项目景观轴建议 项目景观将由2条主景观轴和一条副景观轴---特色景观长廊构成 特色景观长廊 水的边缘与开敞空间体系 连续的步行系统——尽可能地提供亲水的条件 面水侧——下沉式处理形成场所/更亲近水体 背水侧——小镇风情建筑/荔枝林/广场 环 境——标志性铺地/喷泉/街道家具/招贴/灯塔/伸出水面的码头和栈道 特色景观长廊 饱览全江景的特色景观长廊示意 一般城市居住区商业设施指标 人均商业服务建筑面积 居 住 区 0.7-0.91m2/人 类 别 合理服务半径 800-1000m 城市居住区的公建配套设施，应依据人口规模确定合理的服务面积。 ——《城市居住区规划设计规范》 国际类比社区商业规划指标：商业规模比0.027 ：1 —— A.C.PERRY：邻里住区理论 ——《集合住宅》：日本光丘花园城社区 商业面积：住宅面积 3.项目商业建议 动感、趣味/生活/文化 广场可作为公众休憩场所/与会所相结合，提供小型表演舞台和临时的展示空间/给街区公民提供一种“人居人聚”的双优空间，为他们创造一种差异化城市生活体验的价值 实用的公共设施 特色街区指示/街名 景观元素 通过设计街景，规定建筑体量和建筑后退的距离，控制招牌设计和建筑立面的形式 同时设计具有标志性的指示系统 商业氛围的营造 4.岛居规划 在小区内规划多条水系系统,形成一个个独立的小岛,在小区岛与岛之间,水与水之间的道路以主题桥连接 在展示中营造一种另人兴奋的穿越体验 寻求水概念的升华和突破将水概念做到极至 环境 人文 水化率 岛—岛居—岛生活 二.基于项目价值最大化的产品研究 1.小独栋 小独栋 人工堆砌浅丘坡地/确保建筑良好的视野 户型面积受控于建筑体块距离水面的距离，距离水面越近的户型景观资源最好，面积越大 由水岸小独栋构成项目标志性建筑群 唯一性——针对性选择树种，建筑形态围绕树木、道路自由形成的不规则建筑形体 居住模式——Tree in House.利用院落/连廊/吹拔/天井等传统的元素符号更好的将环境与建筑融为一体 原则三：用适量创新产品引领市场，扩大客户层面。 大盘启动的原则： 2.TREE HOUSE 3.退台式洋房 退台式设计 采取 “退台式”设计，上一层都退缩，使下一层都能有一个露台花园。 立体绿化打破界面、立体绿化，为社区营造一个环保的多层次空间体系 4.建筑生态 送夹层/送阁楼 5.附送面积的做法 建筑面积：300平米 （送40%建筑面积） 附送建筑面积——120平米 附送庭院面积——200平米 ● 约70平方米半地下（低于2.2米） 附属功能用房(含车库)● 约10平方米内院 ●户内花园20平米 ● 约30平方米露台 ● 约200平方米前后庭院 深圳熙园 原则： 缩小可售面积 增加赠送面积 提高单价 降低总价 景观自足性 空间内向性 功能多样性 根据景观资源的不同设置不同的户内花园/形成丰富的空间形式/同时赋予空间不同的功能