整理版设计师所做的别墅研究专辑.doc

产品研究（别墅专辑） 　　　　目录 　　　　一、别墅产品概念 　　　　二、别墅的数据评价 　　　　三、Townhouse研究 　　　　四、顶级豪宅研究 　　　　五、独立式别墅户型设计要点 　　　　六、别墅设计的探讨 　　　　七、城市别墅研究 　　　　八、成功别墅的十大要素 　　　　九、别墅的庭院 　　　　十、新概念别墅全程开发实操步骤 　　　　十一、经济型别墅研究 　　　　十二、经济型联排别墅产品设计初探 　　　　十三、别墅空间论 　　　　十四、解读别墅 　　一、别墅产品概念 　　对于别墅这样一个特定住宅类型的称谓，从严格意义上讲，其究竟有什么标准，也就是说什么样的住宅才可以称之为别墅，在地产界和建筑学界都曾引起过相当广泛的争论。就象汽车的分类一样，市场上一般说轿车、三厢车、两厢车、面包车等等，而相关汽业管理部门使用的概念却是商用车、乘用车等。目前别墅尚无权威的定义，很多住宅被冠以别墅之名，也只是出于销售策略的考虑。 　　产品分化：产品类型进一步细分，凸现档次无间隙过度 　　国内的别墅实际上是指以独立住宅为主体的，包含品质相近的一系列高端低密度住宅的总称。而在国外，至少是独立住宅才可能被称为别墅。由于国内土地资源相对缺乏，而居住人口密度也较大。现在不可能、将来很长一段时间也不可能出现北美地区那种以独立住宅为主要居住形式的情况。因此，中国别墅产品以容积率为衡量指标，其最高值直逼多层花园洋房的通常容积率1.0。从 1.0往下，形成了不同别墅产品品质、档次、密度的无间隙过渡，得以产生出种类繁多的别墅产品。 　　国内市场上根据其产品形态和容积率的不同，可以分为四大类别墅，即顶级别墅、普通别墅、经济型别墅、类别墅 (或称亚别墅)。另外，在市场上还有一种被称为空中别墅的住宅产品，一般位于高层或多层公寓住宅的顶层，但无论其档次、定位如何，实际上与别墅概念相差甚远，这类别墅可以称之为伪别墅。 　　顶级别墅 　　顶级别墅项目一般规模不会太大，或者仅仅是指一个项目中少数别墅，其容积率在0.2以下。这类别墅无论在自然景观资源还是历史人文资源的占有上，都有得天独厚的优势和相当的稀缺性。其建筑面积通常在 800平方米以上，占地面积也在 5亩以上，层数一至二层。例如五合国际设计的上海紫园 1号顶级别墅，位于上海松江佘山国家级旅游公园内，自然景观资源独一无二，建筑面积近 1500平方米。 　　普通别墅 　　普通别墅最为符合人们通常意义上的别墅概念，各地早期开发的大多数别墅项目都属于此范畴，其容积率在 0.2~0.35之间，单栋建筑面积在 400~500平方米左右，占地大多为 1~2亩，层数在一至三层。这类别墅同样需要相当的环境资源，也有项目采用大规模人工造景的方式强化其环境优势。 　　经济型别墅 　　经济型别墅是别墅项目在国内的重要形式，也是别墅平民化的标志。它使更多的中产阶级圆了自己的“别墅”梦。这类别墅主要包括小型独立住宅、双拼别墅、联排别墅，其共同特点是每户均有天有地。其中独立住宅容积率在 0.4左右，相互间距很小，多为6米以内，甚至 2~3米，建筑面积300平方米左右，占地在1亩以下，层数为二、三层。双拼别墅由两户组成，其间有一道共用墙体，容积率在0.4~0.5，每户建筑面积300平方米左右，层数二、三层。联排别墅每栋楼则由多户组成，有至少两道共用墙体，容积率在 0.5~0.7之间，建筑面积多为200~300平方米，层数二、三层。此外，在广东地区还出现了一种经济型别墅，每栋由4户组成，户间有十字形的共用墙，其品质接近联排别墅。 　　经济型别墅中小型独立住宅在北京有较好的市场，双拼别墅往往和其它别墅混合布置，作为调剂和补充，联排别墅近年来在全国各地均成为经济型别墅的主流。五合国际主笔设计的“一栋洋房”，主要住宅类型就是联排别墅，容积率为0.6。 　　联排别墅在国内的发展变化和更新速度很快。从早期的小面宽、大进深、三层为主到现在大面宽、小进深、二层为主，同时更增加了室内外的空间变化，包括内庭院、侧庭院等空间处理，每户平面形式也从早期的竖条变成横条形，甚至L型、T型、十字形，使户内每层平面的功能格局更加合理，房间的日照、采光、通风条件更加优化。 　　类别墅 (或亚别墅) 　　这种别墅也称为叠拼别墅，其显著特征是每户均不能同时拥有天和地，因为垂直方向上是由两户叠加形成，其容积率在0.7~1.0之间，通常为四层，也有三层或五层的案例。下层单元从地面入户，带花园，上层单元从室外独用楼梯入户，带露台。其每户建筑面积同联排别墅相当。五合国际设计的北京珠江国际城有部分叠拼。在大部分项目中，叠拼别墅也是作为房型的调剂和补充，其出发点主要是既增加一定的容积率，同时也尽量减少对别墅区外部空间效果的影响。实际上，叠拼别墅已经属于边缘化的别墅产品了，其居住品质更接近于多