中联重科音岩市场调研报告.doc

第一部分 项目宗地多维资源深度调研剖析 4 1．宗地位置综述 4 2．宗地现状 5 2.1宗地现状综合评价简述 5 2.2宗地现状地质条件 6 2.3宗地现状地形条件 7 2.4宗地现状景观条件（植被、水体、建筑等） 7 2.5建筑物与建筑基址 17 2.6动物群种 19 2.7宗地气侯、水文条件 20 2.8宗地现状交通条件 21 3．宗地现状隐患与负面环境分析 24 4．宗地现状可改良环境分析： 24 第二部分 项目宗地资源价值深度剖析 25 1．内部资源价值剖析 25 1.1原生态景观价值 25 1.2 水体资源价值 26 1.3 高尔夫景观别墅价值 26 1.4 人文资源价值 26 1.5规模优势价值 26 2．外部资源价值剖析 27 2.1 区域规划发展价值 27 2.2 政策利好价值 27 2.3 生态产业资源价值 28 2.4 别墅市场发展的机会价值 29 3．项目宗地综合分析 29 3.1地形地貌对项目开发的影响及对策 29 3.2生态景观资源对项目开发的影响及对策 30 3.3 交通条件对项目开发的影响及对策 30 3.4基础配套对项目开发的影响 31 第三部分 土地市场专题调研深度剖析 32 1．2004年长沙经营性土地情况 32 1.1 2004年土地供应及土地价格分析 32 1.2 2004年土地开发情况 32 1.3 2004年土地交易情况一览 33 2．2005年1—8月份长沙经营性土地情况 35 2.1政府土地供应量成下降趋势 35 2.2土地需求成上升趋势 35 2.3本土开发商囤积土地开始释放 35 2.4土地价格总的呈上升趋势 35 3．项目区域土地经营性分析 38 3.1 项目区域开发总体概述 38 3.2项目区域重点开发项目介绍 38 4．政策法规对土地市场的影响 39 5．长沙市场目前的土地潜在开发情况 40 第四部分 长沙别墅市场专题调研剖析 41 1．长沙别墅产品市场发展概述 41 1.1长沙别墅产品市场的发展历程 41 1.2长沙别墅市场的分布区域 41 1.3影响长沙别墅市场发展的政策法规 42 2．长沙别墅产品市场分析 43 2.1 长沙别墅市场典型产品对比分析 43 3．长沙市别墅产品重点个案概况分析 49 3.1绿城青竹园 49 3.2岳麓山公馆 51 3.3同升湖山庄 53 3.4香格里·麓山别墅 55 3.5汀湘十里 57 3.6卓越·蔚蓝海岸 59 3.7比华利山 61 4．长沙市别墅产品消费群体构成及需求态势分析 63 4.1长沙别墅供给市场特点 63 4.2长沙别墅市场的需求变化 64 4.3别墅消费群体的存量和增量分析 64 4.4长沙别墅市场需求态势分析 65 5．上海、深圳、北京等地别墅市场消费者参考研究 69 5.1上海——年轻化、国际化 69 5.2深圳——私营老板成为主力 69 5.3 北京——高级行政官员及总裁主导比例较大 71 6．长沙高端产品发展态势对项目市场开发的竞争影响 71 6.1区域层面竞争影响 71 6.2 产品层面竞争影响 74 6.3资源层面竞争影响 74 6.4 总价或价格层面竞争影响 75 6.5 未来2-3年发展趋势影响 75 第一部分 项目宗地多维资源深度调研剖析 1．宗地位置综述 项目地处长沙市西北部望城县黄金乡境内，位于长沙市西北三环线内，所在区域属于望城县城与省会长沙的结合部，已纳入长沙市区规划范围，是望城县实施融城战略的桥头堡位置。 项目东接雷锋大道，南连319国道和长常高速公路，西接长沙绕城线，可与长谭高速公路和株洲、湘潭、衡阳等地衔接。地块离市区不到8公里，距黄花国际机场约30公里，从雷锋大道上岳麓大道到市中心仅需20分钟，交通条件极为便利，相比绿城·青竹园和同升湖山庄区位优势也更优越。 附：项目区位图 2．宗地现状 2.1宗地现状综合评价简述 项目地处长沙市卫星城望城县境内，东侧边线700米紧邻长沙市区至望城县的主干道雷锋大道；西邻600亩水面面积的观音岩水库，南接黄金大道，北靠望城农业高新技术基地，两边环观音岩水库有18洞标准高尔夫球场，规划总用地面积77.6公顷，合1164亩。 地块中部为丘陵山地，相对高差最大处40米；地块内部山谷中间为梯田，错级而上曲折别致；西侧为观音岩水库，水域宽阔，水质优良无污染。另外，地块内有大片林木、农田果园、池塘洼地和少量民屋建筑，拆迁已全部完成。整体自然生态资源丰富，是发展高档别墅或休闲度假产品的首选用地。(见宗地现状示意图) 现状植被清单 植被主要有经济林和用材林。种类包括杉树、香樟、青竹、松树、刺槐、胡枝子、桐树、桔树、桂花树、棕树、枫树等20余种； 另外，还有成片的水稻田和番薯、萝卜等蔬菜地。 现状建筑物或建筑基址清单 少量民屋（基本已搬迁）、养鸡场、养鸭场、新