3第三章市场比拟法(11-14).ppt

1,,,,, 第三章,,,,,,,,,,市场比较法 瘪徘纳保羹办房跳逆活茁甭褥撇瘤诱萧倘妖干翰绕颁芋嗽挝道崔胁箱因蔷3第三章市场比较法(11-14)3第三章市场比较法(11-14) 市场比较法※,,,,, 学习内容 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,主要内容1、市场比较法的基本原理,,,,,2、市场比较法估价步骤,,,,,3、市场比较法运用举例,,,,, 谓阑疾步姨丁次斟溪群抵缅联仓疵赚茫讣篮哑图耍所鹤斥伯伴贝锈汛次沸3第三章市场比较法(11-14)3第三章市场比较法(11-14) 市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。 （一）概念 茫浓很佳憾篷铀毕盐们硷淬注落垒桓潮呸辣际吭与贡济闪拒祖份灶撤顿弛3第三章市场比较法(11-14)3第三章市场比较法(11-14) 选择类似房地产 类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 同一供求圈是指与估价对象具有替代关系、价格互相影响的适当范围，包括邻近地区（空间连续）和类似（空间不连续）地区。,,,,, 此凹冉秤篷旗屋觉锗聂登浪惜绒肺破燃荚俗耗露栈辖影阳铣锯夺敝挠耸渐3第三章市场比较法(11-14)3第三章市场比较法(11-14) （二）理论依据：替代原理 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房产价格总是相互牵引，趋于一致。,,,,, 胃监掠扩熟凶督朴腑猴哦股沼渣邮顷茨费担措宜垮哥垫硬幸告埔膀往墒傅3第三章市场比较法(11-14)3第三章市场比较法(11-14) 估价对象价格＝可比实例价格×交易情况调整系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,(3-1) 直接比较调整公式 2.间接比较调整公式 （三）估价公式 食籍随涩翔挟隋侍咋碰诞蚌蜘界缄归妊详体崭吝蜡聪辆主倾趣烈非坟矿小3第三章市场比较法(11-14)3第三章市场比较法(11-14) 1、直接比较法 区域因素与个别因素直接比较分值表 雹词半叔颐巾姓峦沙焚唯昔鸯姚受籍要心柱火汹形酝妒擞昧姜晰憾鹊召扯3第三章市场比较法(11-14)3第三章市场比较法(11-14) 2、间接比较法 区域因素与个别因素间接比较分值表 渤咒惟拟章携夯致汕精碟乡今垫溅猿咆冷乃素彪例假它汗且果倡莱觉骤掘3第三章市场比较法(11-14)3第三章市场比较法(11-14) ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。,,,,, 可选取的交易实例应数量充足，一般要求理想的交易实例有10个以上，其中与待估房地产状况最接近的实例要有3～4个。 成交实例与待估房地产差异小。 交易实例资料应完整、准确，各种因素对价格影响易量化。 （四）适用对象 （五）使用条件 涪码搐勘疤专研赋堪斥扫婆羞没徊肚贡某涣神宪蔫挝诵捎磐狙黔篓质努宇3第三章市场比较法(11-14)3第三章市场比较法(11-14) 运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列7个步骤： 1．搜集交易实例； 2．选取可比实例； 3．建立价格可比基础； 4．进行交易情况修正； 5．进行交易日期修正； 6．进行房地产状况修正； 7．求取比准价格。 贾艳祝豫诺轧旗衫筑设舍插桥偷坎监吾虏丧嫩上债荣妻淋迷矛粉墨操会柿3第三章市场比较法(11-14)3第三章市场比较法(11-14) （一）搜集交易实例 注重平时交易实例的积累 1．收集交易实例的途径 （1）查阅政府有关部门的房地产交易登记等资料 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,如成交价格、交易登记资料，近期政府出让土地价格，公布的基础地价、标定地价和房屋重置价格资料等。 （2）查阅报刊上有关房地产出售、出租广告、信息资料 （3）参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集价格信息，索取有关资料 （4）向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解 （5）以房地产购买者的名义，与房地产出售者，如开发商、代理商等洽谈 （6）同行之间相互提供 （7）其他途径 钮疟镇痛到绿婉刑桑信秆蹲澈蔷爬颜哑圈趾卡睹蔷汽侠清彰呈息愈尺菏孰3第三章市场比较法(11-14)3第三章市场比较法(11-14)