大连金州七里地产项目期咨询报告141页2007年15M.ppt

大连市金州区七里项目前期咨询报告 2007年3月 当前新城区中心——经济开发区 建立于1984年10月，是国务院批准的第一个国家级开发区，享有特殊优惠政策； 大连开发区经济技术开发区与金石滩国家旅游度假区和出口加工区在区划、行政管理上已合并为经济技术开发区。 大连开发区规划面积388平方公里，建成区面积56平方公里， 社会总人口共约36万。 在2002年5月零点公司对中国十大开发区所做的投资环境评价中，大连开发区的软环境指标排名第一； 目前，在电子信息、生物医药、高效节能、光电机一体化、新材料、环境保护六个高新技术领域形成了产业群体，并成为引领开发区企业发展的重要力量。 开发区经济 产业经济：工业中心、国际制造业基地 开发区经济 经济发展迅速，区域建设得到有力开发 十五期间，开发区经济进入提速期，年均增长幅度达到20%以上 十一五期间，计划年均增长率平均达到27%，GDP产值实现1300多亿，产值规模将接近主城区。 开发区产业结构 开发区人口结构 开发区人口规划 经济社会发展指标 地区生产总值：2010年达到1380亿元，年均增长25%,力争实现30% 人口总数（居住人口）：2010年达到50万人 开发区人口与港口经济 经济模式 面临挑战：环渤海区已形成大连、天津和青岛三足鼎立的格局 1995年前，大连港货物吞吐量远高于青岛港、天津港，但其后两港迅速逼近并超过大连港 2002年大连港货物吞吐量、集装箱运量等被其它两港抛在后面 发展滞后原因分析 腹地经济发展相对缓慢 外贸吞吐量地位下降 东北腹地外贸进出口值93~02年增幅不及全国平均水平1/2 大连港口尚有很大的发展潜力 大连整体市场 金州市场之于大连 竞争分析 竞争分析 价格区间：4500-6000元/㎡ 开发区房地产业发展的原动力是经济规模与产业实力。房地产的真正启动期在2001年，目前开发区的经济模式已经由劳动力密集型向技术密集型转变，鼓励吸引高级人才及落户政策，招商力度大，就业机会多，吸引了大量的外地就业人口进驻，再加上30万人的人口规模，支撑了开发区楼市强劲的购买力，刺激了区域房价的快速上涨，目前，开发区属于大连新城区中房价最高的区域。 竞争主要因素对比 竞争分析 竞争分析 竞争分析 开发区人口结构 开发区——外籍人士描述 数量：估计在4000多人 人口构成：主要由日韩人士为主 居住方式：具有高额补贴，常住外籍人士以租赁方式为主，短期商务交流的外籍人士的以酒店长包房的形式居住，租赁费用由公司支付；部分常住外籍人士选择在区域购房。 居住偏好：主要在丽娇湾海景住宅内，日本人喜欢自己群居，不太愿意与中国人聚集在一起，因此很少购买住宅；部分韩国人携带家眷，因此会以普通住宅为租赁对象，甚至购买住宅。日韩人士较难形成高档居住氛围 关键词：租赁对象、高端住宅 开发区——中高级人才描述 数量：估计在1.5-2万人，占到整个区域人口的3-5%左右，占到就业人口的6-8%左右 人口构成：企业中高级管理人次和技术人才、公务人员、学校教师、中小私营业主 居住特征：部分来自于大连的中高级人才居住在市区，随着房价的上升，开始选择在开发区购房。早期到开发区工作的中高级人群开始进入二次置业阶段，丽娇湾和金马路的住宅产品是他们的首选。 关键词：二次置业 开发区——基层人才描述 数量：4-5万人 人口构成：企业员工及主管、高级蓝领、小型业主 购房特征：主要为初次购房者，新房主要选择在湾里板块及金州五一路板块。因收入限制，主要购买中低档价位房。也存在部分居住改善类型 购房偏好：强调经济性、实用性 关键词：自住需求及改善需求 东三省客户描述 大连气候环境及就业机会好，在东三省具有很强的吸引力 人口构成：①高收入群体（含灰色收入群体）；②中等收入群体 消费动机：①高收入者看重风景旅游，购房投资度假之用；②中等收入者看重气候环境及就业机会，购房落户或退休养老之用 购房特征：①高收入者选择海景别墅或高档公寓；②中等收入者选择金州、旅顺、金石滩等中低档楼盘 物业类型偏好 多层最受欢迎，同时小高层/高层也不具抗性 二房居多 所占比例高达72% 期望面积段 集中在60-90㎡ 户型偏好 二房受欢迎面积段60-90 ㎡ 一房50㎡以下最受欢迎 期望价格 期望单价上限4000元/㎡ 期望总价上限35万 集中段为20-35万 3.4% 产品外立面有特色 16 27.1% 建筑质量 8 6.8% 先进的智能化设施 15 33.1% 具有好的物业管理服务 7 7.6% 景观资源 14 33.9% 升值潜力 6 17.8% 会所和完善社区配套 13 46.6% 房型 5 17.8% 开发商品牌 12 51.7% 周边配套设施 4 18.6% 子女教育 11 61.9% 价格 3 18.6% 小区规划 10 67.8% 地段 2