房地产开发企业契税风险防控的十三个要点.docVIP

房地产开发企业契税风险防控的十三个要点 　　题记 　　前阵子听闻一个著名房企在契税问题上折戟沉沙，据说官司一直打到了某某部，最后其通过“招、拍、挂”取得土地并办理土地使用权证之后支付的拆迁补偿费被认定应当缴纳契税，该房企为此付出了高额滞纳金和罚款的代价。这让我想起前两年写过的一篇关于房企契税风险防控的文章，今天得空翻了出来，推送到公号供同行们特别是房地产界的财税同行们作个参考。现行契税的政策充满争议，今后得空再结合案例写写我眼中《契税暂行条例》和《物权法》之间的恩怨情仇。 　　房地产开发企业契税风险防控的十三个要点 　　一、拆迁补偿费是否并入成交价格缴纳契税 　　房开企业支付拆迁补偿的形式包括货币资金、实物、无形资产以及其他经济利益。依据财税〔xx〕134号文件规定，房开企业受让国有土地使用权所支付的拆迁补偿费不管是何种形式均应并入成交价格计征契税。 　　拆迁补偿费契税处理需要注意以下问题： 　　以非货币资金的形式支付的拆迁补偿费应并入成交价格纳税，如拆迁还房支出。 　　拆迁补偿费的金额应正确确认。以货币资金支付的拆迁补偿费以实际支付金额确认。以非货币资金形式支付拆迁补偿费的，相关合同协议约定的金额公允的，按其约定的金额确认。相关合同协议没有约定金额或约定的金额明显偏低且无正当理由的，对房开企业以该宗土地上开发的开发产品外的实物、无形资产等支付拆迁补偿费的，由税务机关参照该实物、无形资产等的公允价值核定其金额；对房开企业以该宗土地上开发的开发产品支付拆迁补偿费的，由税务机关参照该开发产品的实际建造成本核定其金额。 　　国有土地使用证办理完毕后发生的拆迁补偿费也应申报缴纳契税。 　　二、市政建设配套费是否并入成交价格缴纳契税目前房地产开发业务中，市政建设配套费通常有两种支付方式。一种是房开企业按照政府确定的市政建设配套费征收标准，以货币资金的形式缴纳。另一种是房开企业按照与政府签订的《国有土地使用权出让合同》约定，直接出资建设市政配套设施。 　　依据财税〔xx〕134号文件规定，房开企业受让国有土地契税计税价格为其取得该土地使用权而支付的全部经济利益，包括其为取得土地使用权而缴纳的市政建设配套费和发生的建设市政配套设施支出。 　　市政建设配套费契税处理需要注意以下问题： 　　直接出资建设市政配套设施的支出通常在办理了国有土地使用权证之后、房开项目开发过程中发生。房开企业应在该项支出实际发生后向税务机关申报缴纳契税。 　　房开企业直接出资建设市政配套设施的，应以其实际发生的市政配套设施建设支出作为契税计税依据。 　　三、土地前期开发成本是否从契税成交价格中扣除房开企业通过“招、拍、挂”取得的国有土地，通常已经进行过一级开发，即已由生地变为熟地。土地出让价款中通常包含前期开发成本。依据国税函〔2016〕603号文件规定，对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。 　　四、转让划拔的土地补交的土地出让金是否缴纳契税房开企业将原划拔取得的国有土地使用权再转让的，需补交土地出让金或土地收益。依据财税〔2000〕14号文件规定，以划拨方式取得的国有土地使用权，经批准再转让，需由取得划拨土地使用权者补缴土地出让费用或土地收益，并缴纳契税。 　　需要注意的是，房开企业将原划拔取得的国有土地使用权再转让的，应缴纳契税，该项国有土地使用权的承受者也应按规定缴纳契税。 　　五、未建成房地产转让是否缴纳契税 　　房开企业可能因各种原因转让未建成房地产。依据财税〔xx〕162号文件规定，土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。 　　六、代建保障性住房所承受的土地是否缴纳契税依据财税〔2016〕82号文件 规定，房开企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，契税计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。即房开企业受让代建保障性住房用地也应缴纳契税。 　　七、改变国有土地性质契税处理是否正确 　　房地产开发过程中，房开企业受让国有土地使用权后，因开发的需要变更国有土地用途的，比如由工业用地变更为商业用地、由商业用地变更为居住用地等，需变更《国有土地使用权出让合同》或重新签订出让合同，并补交土地收益金及相关规费。依据国税函〔xx〕662号文件规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。 　　八、零地价出让国有土地使用权是否缴纳契税 　　依据国税函〔xx〕436号文件规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减