2013年9月0日成都温江区长安路地块前期物业定位报告.ppt

市场研究总结 ◎“城乡统筹”成就温江田园城市样板 温江的城市与农村、产业与环境、生态与未来等科学融合为一体了。科学的产业定位及和自然环境的有机融合，温江初步建成了以服务业为主导的现代经济体系。 ◎区位优势明显，具备承担都市功能的能力 温江是“全域成都”总体构想中“一区”的重要组成部分，具有承担中心城区都市功能和辐射带动成都西向进郊区域的枢纽作用，成都人也多选择周末到温江旅游休闲。 ◎以街为市，街区商业发展迅速 温江区商业发展非常迅速，在演绎传统临街商铺的同时也融入了新的商业形态，随着大盘的建设及老城区住宅改造升级，迚一步加速了社区商业这一商业形态的发展。 ◎新老社区混合，老城区住宅及商业功能升级需求迫切 地块地处老城区中心，周边新老社区混合，入住率高。地块周边社区底商商业业态较初级，已经跟不上温江日新月异的快速发展，改造升级的需求十分迫切。 ◎周边商业氛围浓，南侧南浦路及杨柳河沿线已成为温江美食中心 由温江区政店投资1800万元打造的特色餐饮一条街南浦街区经过3年的市场培育，业态已十分成熟，周末大量的成都消费者也都选择在此消费 ，目前在市场上已形成了温江美食中心区的市场口碑。 ◎依托区位优势，全面升级片区商业功能 从调研的情况可以看出，本项目可以依托所处区位居住人口多，商业氛围浓的区位优势，抓住街区升级改造这一机会，打造区域内较高水平的邻里商业中心，是本项目未来在区域内的市场亮点。 市场需要什么样的产品？ 解决问题 地块操作思路 主要考虑因素： 1、项目住宅部分与周边住宅项目的关系 2、项目商业部分与周边商业群落的关系 2、项目住宅部分与自身商业之间的关系 定位原则： 1、项目适应区域市场凸现自身优势原则 2、项目内部住宅与商业部分相互补充，提升项目整体竞争力原则 3、产品与周边项目形成良好互补，借助周边居住及商业氛围提升自身核心竞争力 鉴于项目商住土地属性，以下方案将分别从 住宅 及 商业 两部分进行阐述： 规划的不利因素 制约因素：地块不规则 江安河 地块不规划，呈长条形，土地使用率会受到影响。 规划的有利因素 有利因素：西面临江安河，景观资源丰富 拥有稀缺的水景资源，水流沿着地块西面流向，因此从风水的角度，也是比较聚财。并私享河堤绿化带。 发展体量测算 前提及测算假设 针对商业项目体量测算，目前尚无完全准确的测算方法，因此我司将采取三种不同的方法进行测算，最终进行对比判断，确定本项目合理的商业体量范围。 购物中心类型定位法 通过对本项目各种条件分析，筛选出适合项目的定位，根据定位得出本项目相对应的发展体量范围 人均商业面积法 通过对温江商业市场的人均商业面积及现存市场的商业面积之间的对比，得出本项目合适的发展体量 人均消费力推算法 通过对温江市场消费者的购买能力及商业坪效加以计算，得出项目能承受的发展体量 适合项目的发展体量建议发展 商业 方法一：购物中心类型法 方法二：人均商业面积法 假设条件： 1 ）截止2013年9月1日零时（六普），温江区常住人口中共有家庭户134259户，家庭户人口为360544人，平均每个家庭户的人口为2.69人 ，考虑到本项目位置及规划，未来能吸引60%老城区消费者； 2 ）以约20%拥有自有房产者为核心目标群体则以保守估计，本项目2014年商业可发展体量为： 36×60%×20%× （0.9-1.2 ）≈3.8-5.2万平方米 根据成都市零售商业网点对人均商业面积规划，建议商业发展体量3.8-5.2万平方米之间。 方法三：人均消费力推算法 项 目 数 据 说明/来源 商圈人口 72000 温江区常住家庭户人口为360544人，以约20%拥有自有房产者为核心目标群体 温江区人均消费额 16258元/年 2012年社会消费品零售总额为58.62亿元，同比增长18.3% 本项目吸引度 60% 商业坪效 11000元/年 成都市2008年商业物业（零售）平均坪效11000元/年（四川商业连锁协会），假设2014年温江也能达到 基于以上数据，我司推算出项目2014年可承受的商业面积为： （123,840×19,132×90％）/25,000 ＝63849平方米 根据温江人均消费力推算，本项目极限可开发商业体量约6.4万平方米。 项目可开发商业体量测算结果： 类型定位： 2-3万平米 人均商业面积法： 3.8-5.2万平米 人均消费力法： 保守开发建议：约2-3万平米 优势：降低商业开发风险 理性开发体量： 3-5.1万平米 偏激进开发建议： 约5.1－6.4万平米 优势：优势：可拥有更丰富的商业品牌，提升项目整体竞争力，实现项目商业开发价值的最大化但对开发商开发能力、资金实力、商业运营团队有要求较高。 经综合