北京朝阳区商业综体项目商业报告80DOC.doc

目 录 前言 市场调查 北京综合商业区概况 2、 北京主要大型购物商场概况 3、 北京室民消费需求、习惯及趋势 4、 北京市民消费力概况——北京中产阶层概况 5、 调查分析综合总结 6、 与目标合作伙伴的洽谈和讨论 布局思维 7、 布局基本思维 8、 布局机动和目的 9、 布局基础 10、 布局特式及“主动拉动”概念 11、 场地环境因素 12、 布局概述 12．1南区——国际时尚休闲区 12．2中心区——娱乐动感区 12．3北区域——过渡期的临时时尚生活中心 第三节 布局内容 13、 布局内容 14、 商业布局份量分配 15、 地库 16、 地上一层 17、 地上二层 18、 地上三层 19、 地上四层 20、 地上五层 21、销售与租赁 前言 北京朝阳区【世贸2期】项目（以下简称本项目），占地4公顷，含大型综合商业区域及住宅区，其中购物零售的商业部分逾6万平方米楼面面积，是本项目的成败关键，需要在竞争积激烈的北京商业中建立地位，才能带动整个项目，独领风骚。 经过多番论证，达致的共识，是要创立独有的风格；大前提是要走在社会发展的前面，带领消费者，创造并满足因社会环境转变而形成的新需求。这种新商业形态与目前北京甚至国内的购物式商场有截然不同的设计和定位、管理模式和招商方式。 落实的总体方向，是发展以下的时尚生活模式： 一个活动不息的集时尚、潮流、康怡、体育、活动的休闲购物中心 带领全北京市的时尚生活中心 潮流先行者 大型活动中心 多元化购物、活动互动的乐园 餐饮娱乐中心 文化艺术汇聚氛围 体验文化场地 【世贸】项目应是有一个类似迪士尼主题公园的乐园，来访游客可以在这里玩乐，休闲和购物因此在设施上，我们亦须有别于一般商场，要配合各类文化娱乐、康体潮流的活动，这些活动包括： 露天音乐会 体育竞技赛 各类演艺活动 潮流活动 时尚派对 时装表演 艺术展示 行为艺术 自由表演空间 此份建议报告有别于一般的商业布局文案，不仅仅是将一些商业元素进行分类和摆放，最重要的是充分考虑到整个项目未来的长期宣传、推广和运营，是一个具带动性的商业布局方案，亦即每类商业元素都要与整个项目互动。各个独立租户亦可配合整体运作，与项目整体形成互动、互相推广、长期运作的效应。  第 一 节 市 场 调 查 第一节：市场调查 在制定这报告前，分别进行了以下类别的基本调查，搜集资料。作为各项构思策略 部分理论依据，包括： ·北京主要综合商业区概况 ·北京主要大型购物商场概况 ·北京市民消费需求、习惯及趋向 ·北京市民消费力概况 ·综合总结——传统商业、各类代表性人士目前的购物消费习惯及需求 ·就北京商场的未来发展模式及需求、与有关企业机构饿合作机会等，与主要及策略性媒体、潜力租户、企业、商品、代理商进行的洽谈和讨论 调查的目的是了解目前北京的商业模式和消费习惯，但并非跟随北京、消费者现时在传统市场中的一般习惯，我们希望了解他们的潜在需求，寻找他们对新模式的接受程度。因为消费者现时所喜爱的模式不一定是他们日后所喜爱的，他们的消费需求要新模式的引导和激带动。 我们认为本项目的定位和模式是北京目前商业中的先行者，先行者是需要领导和带动传统商业和传统的消费习惯。 北京综合商业区概况 地点 位置 商业设施 特色 王府井 ·南向北全长约800米 ·北京唯一步行商业街 ·东方广场、世都百货、王府井百货大楼、新东安广场等 ·周边交通方便 ·客流量大，旅游者集中的地方 ·曾为北京商场的标志 ·富传统感情 西单 西城区中心 ·西单商场、西单购物中心、华威大厦、中友百货、西单赛特等8家大型商场 ·南侧首都时代广场 ·多低档心潮小商场 ·手机、电脑、电讯产品商场 ·摊位式市集 ·吸引十多岁青年、中老年、外地旅游者及低工薪阶层人流 东部城区 ·朝阳区，主要为CBD区域及周边 ·燕莎、太平洋百货、蓝岛、丰联、嘉里、国贸 ·除嘉里、国贸彼此连接，其他都保持一定距离 ·燕莎、国贸、嘉里属高档类 ·丰联、赛特属中高档类 南部地区 ·宣武区和崇文区各有一较大型商场 ·宣武区庄胜崇光百货； ·丽晶购物中心预计明年4月开业 ·崇文区新世界百货 ·崇光百货主要销售港、日品牌，属中高档，促销手段较多，较受白领欢迎 ·新世界商场分南北两部分，一部分销售日用百货；另一部分分为针对年轻人的“新世界青春馆”，设溜冰场、售卖运动用品、少女服饰及电讯产品等。 西部地区 复兴门地铁站 ·百盛购物中心 地理位置独特，多吸引比较年轻到三十多岁的消费者 西三环和长安街延长线交接处 ·城乡贸易中心 ·翠微商场 ·交通方便，既是地铁出口，也是南北、东西公交线路的交汇点 ·人流量大 ·以大众消费为主 ·周边有很多小商业 西北城区 ·海淀区中关村一带 ·当代商场 ·双安商场 ·中高档类商场 ·周围聚集众多科研