收益法义乌市篁园新村7幢8号房产收益法.docxVIP

房地产抵押估价报告估价报告编号：博文房估字（2017）第14472号估价项目名称：王向荣、林庆芳共同共有的位于义乌市稠城街道篁园新村7幢8号的房地产抵押价值评估估价委托人：王向荣、林庆芳估价机构：博文房地产评估造价集团有限公司注册房地产估价师：王胜利（注册号：3320120013）高坤军（注册号：3420080031）估价报告出具日期：2017年8月9日致估价委托人函王向荣、林庆芳：受你们的委托，我公司依据国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-1995），建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的《房地产抵押估价指导意见》及国家和浙江省、义乌市有关法律、法规和政策等规定,对估价对象进行了实地查勘。对你们共同共有的位于义乌市稠城街道篁园新村7幢8号的房地产【建筑面积为341.50平方米，土地使用权面积为57.0平方米】抵押价值进行了分析评估。本次估价目的是为义乌农商银行确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。注册房地产估价师根据估价目的，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的估价原则，按照严谨的估价程序，采用收益法，在认真分析所掌握的资料并充分考虑估价对象价格影响因素的基础上，经过仔细的综合分析测算，最终确定估价对象于价值时点（2017年8月8日）无法定优先受偿的抵押价值为430万元，大写人民币肆佰叁拾万元整，其中土地使用权价值397万元，建筑物重置成新价33万元，单价为12595元/平方米。本估价结论摘自本估价报告书，估价的有关情况和专业意见请见附后的估价报告，报告使用人在使用本估价结论时应认真阅读本报告书全文，应特别关注本报告书中的价值内涵和估价假设等内容。本报告使用期限自出具估价报告之日起一年内有效。博文房地产评估造价集团有限公司法定代表人：2017年8月9日目 录第一部分 注册房地产估价师声明3第二部分 估价假设和限制条件4一、一般假设4二、估价报告使用限制5第三部分 估价结果报告7一、估价委托人7二、房地产估价机构7三、估价目的7四、估价对象7五、价值时点7六、价值类型7七、估价原则8八、估价依据8九、估价方法10十、估价结果10十一、注册房地产估价师10十二、实地查勘期11十三、估价作业日期11十四、变现能力分析和风险提示11第四部分 估价技术报告14一、区位状况描述与分析14二、实物状况描述与分析15三、权益状况描述与分析15四、市场背景描述与分析17五、最高最佳利用分析18六、估价方法适用性分析18七、 估价测算过程18八、估价结果确定22附 件231.估价委托书复印件2.估价对象法定优先受偿款调查情况3.估价对象位置图4.估价对象照片5.估价对象权属证明复印件7.房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件7.注册房地产估价师注册证书复印件第一部分 注册房地产估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、本估价报告中的分析、意见和结论，是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。4、我们是按照《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》、《房地产抵押估价指导意见》等有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。5、注册房地产估价师王胜利、高坤军已于价值时点2017年8月8日对估价对象进行了实地勘察，但仅限于估价对象的外观和使用状况。尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性、相应权益进行检视的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难以接触到的部分进行检视的责任。7、没有外部专家和单位对本估价报告提供重要的专业帮助。7、本报告须由本公司及估价人员签字或盖章后方为有效，除本公司出具的估价报告正本外，其他任何复印件、影印件均无法律效力。姓名注册号签名签名日期王胜利33201200132017年8月9日高坤军34200800312017年8月9日第二部分 估价假设和限制条件一、一般假设1、本次估价委托人提供了估价对象的权属证明，注册房地产估价师对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查但未予以核实，本次估价假定估价对象的权属、面积、用途等资料是合法、真实、准确和完整的。2、本次估价对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，注册房地产估价师无理由怀疑本次估价对象存在安全隐患且没有经相应的专业机构进行鉴定、检测，本次估价假定估价对象房屋安全性、环境污染等指标在合理范围内。3、本报告中估价结果是估价对象在价值时点的公