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2011年实务与基础参考答案：1-5 BBBAB6-10 DCBCD11-15 BABBC16-20 ABADD21-25 DACCD26-30 DCBCC31-35 ADE CD AB ABE ABD36-40 BDE BC BC BCE ABDE41-45 ABD CDE DE ADE BCD46-50 ACE ACE AD ADE BDE51-55 C D AC B BC56-60 BC AC C ABCD A2011年实务与基础计算第1题解：一、解题思路与方法选择1、解题思路用成本法评估待估宗地，具体思路：①分别求取海域、建筑和耕地的土地取得费用②求取海域、建筑和耕地的开发费用、利息、利润和土地增值收益③算出待估宗地地价。2、方法选择根据题意，题中给出了土地取得费用、开发费用、利息、利润等有关成本资料，适宜采用成本法估算待估宗地地价。其中求取建筑拆迁补偿时采用市场法测算。二、适用公式地价=土地取得费＋土地开发费＋利息＋利润＋税费＋土地增值收益土地取得费=（总补偿费用—地上物补偿调整值—非法定补偿费用）×区域因素修正系数×个别因素修正系数×开发程度修正系数三、计算步骤1、计算土地取得费根据题目可以知道该码头取得费用主要分三部分：海域、建筑和耕地，分别求它们的各项取得费用。（1）海域取得费 海域使用金为300万元（2）耕地取得费① 根据题意可知基本农田120万平方米 ② 根据文件，H码头所在区域耕地统一年产值标准为1600元/亩，综合补偿倍数为28倍,基本农田征地补偿标准案按照一般耕地补偿标准的1.2倍执行。 可得综合补偿费为：1600÷667×28×120×1.2=9671.96(万元)③ 青苗及地上附属物补偿费为统一年产值的1倍，基本农田征地补偿标准案按照一般耕地补偿标准的1.2倍执行。 可得青苗及地上附属物补偿费：1600÷667×1×120×1.2=345.43(万元)④ 耕地占用税为10元/平方米可得耕地占用税：120×10=1200(万元)⑤耕地取得费：9671.96+345.43+1200=11217.39(万元)（3）建筑拆迁土地取得费① 根据自2011年1月1日起，H海域码头所在城市拆迁补偿实行市场化货币补偿，所在区域调查有3个拆迁补偿案例和该市相关规定，农村居民人均可合法拥有住宅50平方米，征地补偿时，超过部分建筑物仅给予400元/平方米的建筑物补偿价。案例一：人均补偿费=[1100-60-（15000-273×50）×400÷10000]÷273=3.61(万元/人)案例二：人均补偿费=[813.12-90-（13350-267×50）×400÷10000]÷267=2.71(万元/人)案例三: 人均补偿费=[1010-30-40-（15200-292×50）×400÷1000] ÷292=3.14(万元/人)均值作为人均补偿，即得总拆迁补偿费为：3.15×4200=13230（万元）（4）征地管理费为征地补偿额的2%征地管理费：（9671.96+345.43）×2%=200.35（万元）（5）拆迁管理费为拆迁补偿额的4%拆迁管理费：13230×4%=529.2（万元）（6）土地取得费用合计：、（1）+（2）+（3）+（4）+（5）=300+11217.39+13230+200.35+529.2=25476.94（万元）2、计算土地开发费① 市政基础设施配套费30元/平方米可得市政基础设施配套费：（30+120+30）×30=5400（万元）② H海港码头征海域时，共支付海域使用金300万元（根据相关规定，H海港码头属于五等海域，建设填海造地需按照25元/平方米的标准缴纳海域使用金）。填海面积：300÷25=12（万平方米）,填海造地土石方量为230万立方米填海造地及平整费：50×230=11500（万元）③ 码头所在区域的地上建筑物拆除清运费为10元/平方米，土地平整费5元/平方米。 可得建筑物拆除清运费和土地平整费共为：建筑物拆除费=21×10=210（万元）土地平整费=（120+30）×5=750（万元）④ 土地开发费合计：5400+11500+210+750=17860（万元）3、 计算利息（开发期为两年）25476.94×[（1+6.5%）^2-1]+17860×[（1+6.5%）^1-1] =4580.54（万元）4、计算利润（土地取得费+土地开发费）×10%=（25476.94+17860）×10%=4333.69万元5、 计算