北京天宝业回龙观商业项目整合营销推广思路109PPT2008年.ppt

天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路 报告思路 报告思路 1、交通情况 区域道路交通 项目道路交通 四条城市主干道围合而成 东西向：回南北路、中轴线十里长街 南北向：黄平西侧路、建材城东侧路 次干道和支路网状分布 东西向：回南路、周良路 南北向：黄平路、霍营西路、霍营东路 城市主干道回南北路、建材城东侧路、黄平西侧路等连接外部交通； 项目区域规划的城市三级道路宽度都在30米以上，道路通行量较高； 项目地块有道路直接到城铁。 现状公共交通 外部公交线路 内部公交线路 公交经过线路 公共交通总结 2、TOD理念公交线路模型 TOD分为社区TOD和城市TOD。“社区TOD”位于支线公路网上，距轻轨车站或公交换乘站10分钟车程。我们从出行的方式来研究TOD理念的公交线路： 通过城铁出行（研究公交内部线路） 通过公交出行（研究公交外部、经过线路） 3、人流的方向 4、换乘点及出入口的设定 5、TOD理念公交引导出行人数确定 车站附近为办公、居住、酒店、商业 ，62%以上人员使用公交； 地铁车站周围的一些大型居住区, 公交出行份额超过了50%； 与车站的距离每增加30米,公交出行份额下降约0.6—1个百分点； 通过区域辐射人口，估计通过公交出行人口3万左右。 6、TOD理念公交引导数量确定 车道公交车辆的最大通行能力为60—90辆/小时， 考虑公交不影响交通流量的情况，设站的公交线路为12—20条。 建议引导15条公交。 7、TOD理念公交线路带来的效益比较 假如成功引入15条公交线路，按一条线路6万元的建设费计算，公交投资90万。 15条线路每天可以吸引15条×12小时×4次/小时*车×10人=7200人，专家预测2010年人均可支配收入4000美元，1/3拿来做日常消费，假如有1/2到项目区域消费，未来这部分人一年的消费力大约有3800万/年。 项目总投资4.2亿。 从公交投资和总投资的比较，以及带来的效益来看，TOD理念公交线路引入的重要性得以体现。 核心商业 1、选择 商业的中心区是提升商业动力的关键： 大型品牌超市构成项目区域商业核心（由品牌效应吸引人流）； 2、原因 品牌超市的选择（超市—百货商场—商业步行街） 区域供应：缺乏集中综合性商业； 区域需求：对超市类集中商业需求迫切（实物、心理）； 商业发展 百货商场：经营品种、客户群、发展趋势、品牌号召力； 大型超市：规模、经营品种、客户群、品牌号召力； 商业步行街：适合于城市中心，传统商业区； 自身条件：进深60米，限高18米，地块狭长； 百货业 在大建筑物内，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。 （1）出现在传统商业区； （2）位于交通要道； （3）规模较大； （3）经营高毛利商品。 大型综合超市 采取自选销售方式，销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。 （1）位于城乡结合部、住宅区、交通要道。 （2）营业面积一般比百货业小 （3）商品构成为衣、食、用品齐全， （4）注重连锁经营、品牌开发。 3、结论 建议由两种不同类型的品牌超市（如日常生活型的超市家乐福、沃尔玛等；家居类超市百安居、宜家等构成商业的主题），服装、电器、食品等品牌店配合超市布局； 4、人气的提升 确立商业中心的区域地位； 通过品牌商业增强商业动力，从而增加人流； 有效考虑地块之间业态互补，延长目的性人流在商业区停留时间。 报告思路 功能体量测算 1、商业服务业 我们将从商业区的角度去测算商业服务业的体量。 未来项目区域消费力水平 项目区域的租金状况 消费能力分析法 基本思路是：区域辐射一定人口，这些人口的消费额就是商业经营者的消费收入，这部分消费额中有10%作为租金。 商业物业面积=总消费额×10%÷租金=5.6万平米 从发展的角度来看，如果商业空置率要求为20%，我司建议产品商业服务业的体量在7万平米左右。 单店面积极限理论： 从顾客的生理和心理承受能力确定集中商业的规模。 据测算，一般儿童疲劳时间的极限为40—60