深圳精装房市场发展现状及经典案例页戴德梁行.pptVIP

* 人性化家居及住宅产业化将是未来精装修所需要探讨的重点 住宅精装修的现状： 目前市场已认同但尚未普及，在发展过程中面临 地区发展不平衡的现象（沿海发达地区发展较快，中西部地区相对落 后）。目前市场上绝大部分的装修楼盘仍停留在满足住宅基本功能模 块的居住需求上； 目前深圳很多楼盘（例如，万科的万科城及万科第五园、金地梅龙镇 等项目）都开始在精装修上下工夫，在满足住宅基本居住装修功能的 基础上，开始向更为人性化的设计及住宅产业化方向在努力。预计未 来住宅精装修将更多的向提升人居生活品质（居住人性化）方向努力。 * * * 万科打造的全面家居解决方案不同于传统的精装修（在原有户型设计的基础上机械的增加厨房、卫生间等基本居住功能装备），更多的从户型设计入手，全面考虑人们居住使用功能的完善及提升，以及居住功能装备附加价值的创造； 以万科城项目为例，我们可以看出在户型设计上，更多的满足了人性 化居住的要求的完善。增设的玄关功能模块上增加人性化的装修功能 * 在各个平面功能模块的基础上，每一个模块都提供三种及三种以上的选择空间；更好的满足了人们对于个性化的追求； * * * * 在基本的平面居住模块上配备世界顶级品牌的功能器具（例如，水龙头及花洒、卫浴），打造“奢华品质”的生活配套，从而达到塑造其顶级豪宅的基本要求； * 通过建筑设计及材料细节的处理来达到真正人性化家居的目的 * 科技的运用，打造顶级的生活品质 * Page * Page * 深圳精装房研究 DTZ戴德梁行 综合住宅服务主管 蒋尚礼 对销售价格产生直接影响 减少自行分散装修的麻烦 避免入住后噪音干扰及二次污染 树立项目的高端形象 1. 精装房的效益评估 效益评估 2. 精装房风险提示 Source: DTZ Residential 建筑材料品质及 施工质量 交楼及入伙时间延后 A D C E 风险提示 后期的维护与保修 个性化不突出，重复装修 B 装修标准报价与 实际成本不符 深圳精装房发展现状 2008年4月深圳市政府宣布2010年深圳取消毛坯房届时销售住宅实现100%一次性装修 1. “半成品时代” 逐渐向 “成品时代” 迈进 0 10 20 30 40 50 60 70 80 0% 10% 15% 20% 25% 带装修项目批准预售面积 2004 2005 2006 2007 2008H1 带装修项目占当年全部供应量的比例 (万平方米) Source: DTZ Residential 5% 7% 8% 6% 8% 21% 58.6 60.3 39.7 46.5 52.9 2. 精装修楼盘市场分布 HONG KONG Source: DTZ Residential For Reference Only 口岸物业 金地名津 铂金时代 滨海度假 万科东海岸 鸿威海怡轩 服务企业 万科城 万科第五园 商务区公寓 星河世纪 高发城驰 拓展区物业 金地梅龙镇 丹枫雅苑 口岸物业 澳城 后海公馆 3. “装修策略”成为“淡市中”有效的营销手段 装修方案 选择方式 具体操作 代表楼盘 1：装修可选 由客户自己决定要不要装修．不要装修可直接在总价里折减相应装修款 客户可以自由选择要或不要装修套餐，客户选择性强，接受度较高 中城天邑 （福田区） 2：部分户型带装修 根据客户群特点，大户型以毛坯销售，小户型带精装修 通常大户型客户对空间和风格的需求更加多样化，因此可以采取小户型带装修，大户型不带装修的方式 英郡年华 （龙岗区） 3：自主装修 提供装修券由客户在指定地点自主选购安装 只定制品牌厨卫洁具，其余部分以装修券(百安居)形式送出，由客户自行采购安装．实质上为一种让利行为，目的为直接促进销售 澳城 （南山区） 4：菜单式装修 提供装修套餐菜单，由客户在有限范围内自由选择装修方案 提供装修备选方案A、B、C，客户可按菜单选择装修方案，由开发商施工执行以成品交房。目前市面推行的通常为统一装修标准与用材，但材料（如地板、面砖）颜色可选的方式 万科城 （龙岗区） Source: DTZ Residential 4. 10%-15%的装修占比成为市场主流 项目 项目所在区域 销售均价 装修价格 装修所占比例 关外 金地梅龙镇Ⅲ期 宝安区 11,700 元/平方米 1,200 元/平方米 10% 慢城Ⅲ期 龙岗区 10,000 元/平方米 600 元/平方米 6% 招商依山郡公寓 龙岗区 7,800 元/平方米 800 元/平方米 10% 万科城Ⅳ期高层 龙岗区 12,200 元/平方米 2,000 元/平方米 16% 关内 中城天邑 福田区 20,000 元/平方米 1,00