商业地产-增城九州新塘项目前期定位报告-86.ppt

目录 新塘镇是以民营经济为主导的经济强镇，工业总产值占增城市60%，从传统的牛仔服装制造行业，逐步向汽车制造等高新科技含量的产业发展； 五镇（原新塘、永和、仙村（除吓岗村）、沙埔、宁西）合一后，全镇总面积280平方公里，总人口39万人，其中常驻户籍人口218283人 。 项目所在地新塘镇位于广州、东莞及深圳所构成的“黄金走廊”，具有“多城辐射效应” 新塘五镇合一，定位未来广州的卫星城 五镇合一，新塘定位为未来广州卫星城。未来规划新塘镇人口达50万。 新塘响应东进战略，成为经济产业承接地 南拓、北优、东进、西联 东进：以广州珠江新城和天河中央商务区的建设拉动城市发展重心向东拓展，依托广州经济技术开发区和广州科学城，将旧城区的传统产业向黄埔——新塘一线集中迁移，重整东翼产业组团，利用港口条件，在东翼大组团形成密集的产业发展带 产业的发展带动人口增长，城市容量不断扩充 牛仔汽车摩托三大支柱产业占全镇工农业产值的74.5%，从业人员达12.7万多人，目前全镇有牛仔服装及配套企业２０００多家，从业人员８万多人。 鼓励汽车工业快速成长 全力抓好广州东部（增城）汽车产业基地建设，做大做强汽车、摩托车及其零部件产业。全力抓好广州本田二厂建设，加快建设和完善相关配套设施，确保项目如期建成投产（资料来源：增城市十一五计划） 本项目位于新塘中心区板块，该板块的房地产市场属于封闭型市场 封闭型市场特点 潜在的大盘将分流部分新塘客户 大盘云集增城，作为区域性的指标楼盘，客户层面会辐射到广州、新塘、东莞、香港等地。 机遇大于威胁 住宅项目大致分为三大板块 广园东北部板块以“大盘、山水天然资源”取胜，通过板块炒作，客户辐射范围广 城西郊区板块以“性价比”取胜，吸引开发区及新塘本地人 中心区板快，以“发展前景”+“成熟配套”取胜，主要本地客户消化 新塘住宅项目信息表 新塘住宅项目信息表 三房、四房是目前市场主流！ 接近60％单位是3房、4房，其中3房带套房为主 1房2房约30％ 产品出现跃式、错层等特色户型 入户花园成为主流，户型创新成为未来发展的趋势 市场经验值 根据市场经验，将各户型划分为以下四个区间段 小户型投资回报率高 各项目客户分析一览表 新塘客户为哑铃型结构 新塘加工产业发达，私营企业占了比较大的比例 产业结构以劳动力密集性的加工生产产业为主，中产白领比例较少 新塘客户可大致分为如下几类： 本地或外地老板 企业中高层管理者 企业白领 个体经营者 政府及机关单位人员 投资者 新塘客户需求面积如下 产品以大户型为主，配合部分小户型 发展商目标：定位为高档社区 项目地块特征：中等规模占地，布局方正 市场：大户型为发展趋势，小户型投资价值高，销售速度快 客户：新塘客户为哑铃状结构 产品配比建议 街铺商业状况分析 裙楼商业状况分析 区域商业街状况分析 有没有可超越的空间——推断街铺存在可超越的空间＿无主题规划 裙楼对于开发商而言都是出租，回收慢，以来主力店引入，在商业价值不大，是欠缺商业效率 商业街欠缺风情格调，休闲购物的氛围 自身：临界面长，以街铺为主的商业业态，分析路的情况，分析周遍商业气氛，劣势．被广深切割，不能简单延伸城市广场，要突破性超越 是否具备市场基础来自客户的声音＿目前商业业态未能满足其商业垢污需求 要营造人聚性的商业尺度 新塘第一摩尔街（ＭＡＬＬ） 解放北路是连接新塘新、旧中心区的南北主干道之一，汇聚了天和百货、通讯品牌、服装品牌、麦当劳等商家，沿线商铺全部满租。 租金从180～300元/平米不等，是新塘目前租金水平最高的商业街 街铺是由于历史原因自发形成，主要满足周边原居民日常生活消费需要 是否依托或延续成熟的商业街或商圈是新塘集中式商业成功与否的关键之一，天和百货、新客隆广场、新都汇名店城为目前较为成功的代表。 失去了成熟的商业街的营商氛围的支撑，集中式商业人流量不能保证，经营效益也相对较低，和生百货就是其中例子。 新塘国际牛仔城、音响一条街、摩配市场、电器广场等专业市场成为新塘另一种商业模式。 淡市营销成功案例——东莞万江·风临美丽湾 世联研究案例 项目基本情况介绍 区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定） 规划总用地：68,679㎡ 总建筑面积：138,731㎡ 住宅建筑面积：89,323㎡ 容积率：1.5 总套数：989 停车位：876 19栋9-18层小高层组成 项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。 项目入市背景 9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。 春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/㎡起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中