20140529重庆市国有建设用地使用权供应地价评估和价款测算细则(试行)》.docVIP

附件 重庆市国有建设用地使用权 供应地价评估和价款测算细则（试行） 总 则 为规范国有建设用地使用权供应地价评估和价款测算行为，根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》、《重庆市国有建设用地使用权出让管理实施办法》及《重庆市人民政府关于进一步规范土地出让管理工作的通知》等土地供应的相关规定、规程和标准，结合我市实际，制定本细则。 本细则适用于重庆市主城区国土资源行政主管部门（以下简称“国土部门”）拟定土地供应方案涉及的地价评估和价款测算，以及土地出让后增加土地面积或建筑面积、改变土地利用条件、发生土地增值等情况需要补缴地价款的评估及价款测算。 主城区外的区县（自治县）国土部门应根据本细则制定本行政区的实施办法。 国有建设用地使用权出让 基本原则 国土部门应委托具备资质的土地评估机构按照国家发布的有关规定、规程标准、技术规范，根据拟出让宗地的空间位置、土地面积、规划用途、规划建筑面积、出让年期等条件，选取合适的评估方法并结合土地市场情况评估拟出让土地市场参考价。 国土部门或土地出让协调决策机构应以评估的市场参考价为重要参考依据，统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定土地出让起始价。 土地出让起始价不得低于拟出让土地所在级别基准地价的70%。工业用地的出让起始价不得低于国家及重庆市规定的工业用地出让最低价标准。 评估技术要求 土地评估机构除遵循《城镇土地估价规程》、《土地利用现状分类》、《城市用地分类与规划建设用地标准》等技术规定、标准规范外，还应符合《重庆市城市规划管理技术规定》及本细则等重庆市的相关规定。 评估居住用地，应优先选用市场比较法、剩余法；评估商业、旅游、娱乐用地，应优先选用市场比较法、收益还原法。 评估整合零星土地面积、用地红线范围调整导致土地增值补缴地价款的，应优先选用剩余法、市场比较法、成本逼近法。 采用成本逼近法评估的，土地增值收益按不低于附录一规定的土地增值收益率计算。对容积率低于1.5的商住用地，土地增值收益按1.5的修正系数进行容积率修正；对加油（气）站用地，土地增值收益按1.5的修正系数进行用途修正。 采用基准地价系数修正法评估的，对容积率低于1.5的商住用地，基准地价按1.2的修正系数进行容积率修正；对加油（气）站用地，基准地价按1.2的修正系数进行用途修正。 土地评估机构确定建议底价时应遵循以下要求： （一）选用两种评估方法的评估结果差异在30%以内的，可以取两种评估方法的算术平均值作为建议底价。 （二）选用两种评估方法的评估结果差异超过30%的，应在评估报告中分析原因，并按市场比较法（或剩余法、收益还原法）评估结果所占权重应大于50%的原则合理确定建议底价。 （三）选用两种评估方法的评估结果差异超过50%的，应直接以较高的评估结果确定为建议底价。 （四）需突破上述建议底价确定原则的，土地评估机构应申请市土地估价行业协会组织专家论证，并在估价报告中阐明理由及专家论证意见。 容积率与建筑面积 本细则所指的容积率与建筑面积是指国土部门测算土地价款、土地评估机构评估市场参考价的容积率与建筑面积。 经营性用地及基准地价参照商业、住宅用地供应的土地的建筑面积按以下原则确定： （一）对单一用途的用地，按以下原则确定建筑面积： ——土地用途全部为商业服务业设施用地的（即《规划条件函》中土地性质只有商业B的情况），建筑面积全部为商业。 ——土地用途全部为居住用地的（即《规划条件函》中土地性质只有居住R的情况），建筑面积中的商业住宅比按2∶8确定。 （二）对多种用途混合布局的用地，若规划部门已明确各用途的规划建筑面积的，以规划部门明确的地块中各用途的规划建筑面积作为建筑面积。若规划部门未明确地块中各用途的规划建筑面积的，商住混合用地的建筑面积按以下原则确定： ——以居住为主要用地性质与其他性质混合布局的用地（即《规划条件函》中土地性质居住R排在前面的情况），建筑面积中的商业住宅比按3∶7确定。 ——以商业等为主要用地性质与居住混合布局的用地（即《规划条件函》中土地性质商业B排在前面的情况），建筑面积中的商业住宅比按6∶4确定。 工业用地及基准地价参照工业用地供应的土地的建筑面积按以下原则确定： （一）规划部门明确用地性质为工业用地（规划代码M），投资行政主管部门明确产业类别的生产性工业项目的，按国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》中的容积率控制指标下限确定建筑面积；投资行政主管部门明确为标准厂房项目的，按1.0确定容积率和建筑面积。 （二）规划部门明确用地性质为物流仓储用地（规划代码W）、公共管理与公共服务设施用地（规划代码A）、道路与交通设施用地（规划代码S）、公用设施用