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前期策划（2017-6-9）【群主】首席顾问★龍門(130789859)?20:30:48大家好，今天我们讲前期策划，很多同学因为接触前期接触的少或者突然开始接触前期策划就有很多问题，我们把一些基本的问题都梳理下，大家就会比较清楚、也会更清晰，知道该怎么做这块的工作——首先说下土地，土地大家首先要分清一个问题就是土地分为国有建设用地和集体土地。所谓小产权，大部分就是在集体土地上建设的，集体土地说白了就是村里的地，这是历史形成的，也就是除了国家的地，农民集体有自己的土地，这块先搞清楚；然后，国有土地，分工业用地、产业用地、住宅用地、综合用地、商业用地，我们接触比较多就是这些——大家看这个表吧，不详细说了。综合用地一般就是商业和住宅混合的比较多，这几种用地分清楚其实也就没什么。商业当然就是要求你建商业了，大家接触的基本上就是住宅和商业用地，商业一般40年；综合用地，那个表上写的不对，如果是商业和住宅，一般会有个比例啊，比如商业要求30%，这个是控规就给你的数字，一般改不了，然后这里面商业还是40年，住宅部分呢还是70年，那么这种用地，住宅就很简单，商业部分就要考虑他的业态——酒店、写字楼、商住公寓、购物中心，这几种形态、比例的划分，这块就比较复杂，所以大家一直说商业比较难做，那么最开始政府会画出一块地来，这块地的土地性质、容积率、比例限高、建筑密度等等这些都会给你个数据、要求，这就是所