九江新湖柴桑春天项目商业发展建议42PT2009年.ppt

九江商业市场调查 及新湖·柴桑春天商业发展建议 本项目商业部分基本概况 项目商业面积共计规划约8万平米。 25000平米五星多功能会所即将交付：主要规划功能有停车场、游泳池、茶道坊、休闲指压中心、商务中心、数字影院、红酒廊等。 近10000平米风情商业街已交付使用：部分商家已进驻开业，以便民性、生活类业态为主。 约40000平米主体商业中心待建中：位于长江大道与新湖中路交汇处，这也是本次报告着重研究的主要对象。 本次报告要解决的主要问题 问题一 以怎样的物业组合，实现项目收益要求的同时将风险降低到最低。 实现低风险操作，实现快速回笼资金 问题二 以什么样的产品和模式，打造项目竞争优势，实现快速套现。 第 一 章 九江市商业市场现状及发展规划调研 一、九江市商业市场现状 二、九江市商业发展整体规划 一、九江市商业市场现状 九江市下辖一市二区九县，其中浔阳区是九江市的政治、经济、文化中心，庐山区是政府发展新区。九江市所下辖一市二区九县都有本身的商业集中区域，但是县区内的商业区仅集中在各县城，区域面积小，商业业态和商业功能比较单一，其辐射范围只限于所属的行政区内。经过多年的发展，在九江主城区已形成大中路、庐山南路、柴桑专业市场及十里大道等相对集中性的商圈。 其中浔阳区大中路商圈凭借商业业态多样、商品种类丰富、功能档次稍微较齐全的优势，不但服务于区内的居民，而且能吸引全市及周边县的中消费群体前来购物消费，是目前九江消费接受度和知名度最高的城市核心商圈。 （九江目前主要商圈分布位置及距离图） 一、九江市商业市场现状 大中路城市核心商圈 九江传统商业中心，由大中路、浔阳路、庚亮路等城市道路交叉围合组成的商业街区，建筑年代较为久远，街道破旧且缺少管理，主要商业业态以太平洋百货、联盛广场、国美电器、苏宁家电、太平洋数码城、生生电脑城及沿街品牌专营店为主，其中大中路为商业步行街，集中了李宁、安踏、鸿星尔克、以纯、美特斯邦威、花花公子、七匹狼、柒牌、利郎等国内知名服饰运动品牌，集购物、餐饮、娱乐、酒店于一体的城市综合体－信华城市广场为该商圈新建建筑。 （信华城市广场效果图） （信华城市广场东 南端入口广场） （大中路步行街夜景） （大中路步行街代表商家） 一、九江市商业市场现状 庐山南路餐饮特色街商圈 庐山南路是九江最具特色的饮食休闲文化一条街，西起庐山南路立交桥，东至九江火车站立交桥，全长１３００米，现有大小门店１３０余家，目前已形成了以餐饮、休闲、娱乐业为主，其他服务行业为辅，互相依存，共同发展的多元化经营格局。为突出鱼文化特色，庐山南路近８０％的店酒以鱼宴为主，以“全鱼席”为主打的龙头酒店，有信华大酒店和状元楼大酒店。其它酒店则注重各地方口味特色，菜系丰富，菜肴品种繁多；鱼宴用料从地域上可分为鄱阳湖鱼和长江鱼；从地方风味特色上可分为赣、鄂、湘、川等菜系。此外就是具有九江本地特色的武宁风味菜。 一、九江市商业市场现状 柴桑专业市场商圈（本项目所在区域） 伴随着开发区乃至九江全市房地产开发建设而发展起来的建材类专业市场商圈，以九江五金城、21世纪家具广场、华东建材市场、柴商美食街、小巴黎服饰步行街为代表，集中于本项目南北分布，商业业态集中，经营环境较为混杂，但以21世纪国际家具港、华东建材市场精品馆为代表的新一代百货精品商业模式给消费者带来了全新认识，管理缺失的九江五金城和小巴黎服饰步行街是区域经营情况最差的代表，而以规划、招商、管理为特色的华东建材市场是该商圈乃至整个九江经营情况最好的市场代表。 （21世纪家具广场、21世纪国际家具港、华东建材市场一区、精品馆建筑外景及内部布置实景） 二、九江市商业发展整体规划 以“660”的商贸总体布局，打造九江市“一城四圈”流通新格局，实现九江市在赣北地区商贸中心地位。 根据九江市现有商业资源和未来城市发展目标，将全市区域共划分为6大类商业功能区，分别为零售主导型商业功能区、服务主导型商业功能区、便利主导型功能区、批发主导型商业功能区、物流主导型商业功能区和商务主导型功能区。其中：零售主导型商业功能区6个；服务主导型商业功能区6个；便利主导型商业功能区31个；批发主导型商业功能区8个；物流主导型商业功能区3个；商务主导型商业功能区6个。以上商业功能区合计60个，简称为九江市商贸业“660”总体布局。 二、九江市商业发展整体规划 通过“660”商贸业总体布局，实现九江市“一城四圈”流通新格局即： “10分钟经济圈” 主城区内，消费者10分钟内可达的快速购物消费经济圈； “30分钟经济圈” 主城区内，消费者30分钟可达的一站式购物休闲经济圈； “2小时经济圈” 九江市对周边区域商贸辐射经济圈； “8小时经济圈”