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会计准则专题 李桂荣 教授、博士 E-mail:lgr6699@163.com cpa16@163.com 666666 教学内容 拾遗补缺： 投资性房地产； 资产减值； 或有事项； 债务重组； 非货币性资产交换； 股份支付； 租赁。 第一章 投资性房地产 投资性房地产(Investment Property) 一、投资性房地产的范围 一、投资性房地产的范围 租赁期开始日 租赁开始日：是指租赁协议日与租赁各方就主要条款作出承诺日中的较早者。在租赁开始日，承租人和出租人应当将租赁认定为融资租赁或经营租赁。 租赁期开始日：是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期，表明租赁行为的开始。这一天租赁双方要进行初始确认和计量。 ——租赁准则 一、投资性房地产的范围 一、投资性房地产的范围 2010年CPA考题 下列各项关于土地使用权会计处理的表述中，正确的有( )。 A．为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产 B．房地产开发企业为开发商品房购入的土地使用权确认为存货 C．用于出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为投资性房地产 D．用于建造厂房的土地使用权摊销金额在厂房建造期间计入在建工程成本 E．土地使用权在地上建筑物达到预定可使用状态时与地上建筑物一并确认为固定资产 答案：ABC 二、投资性房地产的初始确认和计量 二、投资性房地产的初始确认和计量 借：在建工程 3600 贷：工程物资 3000 应付职工薪酬 600 借：投资性房地产 3600 贷：在建工程 3600 三、投资性房地产的后续确认和计量 三、投资性房地产的后续确认和计量 三、投资性房地产的后续确认和计量 三、投资性房地产的后续确认和计量 投资性房地产后续计量模式的变更 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 【例】20×7年，甲企业将一栋写字楼对外出租，采用成本模式进行后续计量。20×9年2月1日，假设甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模式条件，甲企业决定采用公允价值模式计量对该写字楼进行后续计量。20×9年2月1日，该写字楼的原价为9 000万元，已计提折旧270万元，账面价值为8 730万元，公允价值为9 500万元。甲企业按净利润的10%计提盈余公积。 甲企业的账务处理如下： 借：投资性房地产——成本　　　　　　　 95 000 000 　　投资性房地产累计折旧　　　　　　　　 2 700 000 　　贷：投资性房地产　　　　　　　　　　 　90 000 000 　　　　利润分配——未分配利润　　　　　　 6 930 000 　　　　盈余公积　　　　　　　　　　　　　 　 770 000 三、投资性房地产的后续确认和计量 【例】20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为2 000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。 本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当记入投资性房地产的成本。 甲企业的账务处理如下： （1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程： 借：投资性房地产—厂房（在建） 14 000 000 投资性房地产累计折旧 6 000 000 贷：投资性房地产—厂房 20 000 000 （2）20×8年3月15日～12月10日： 借：投资性房地产——厂房（在建） 1 500 000 贷：银行存款等 1 500 000 （3）20×8年12月10日，改扩建工程完工： 借：投资性房地产—厂房 15 500 000 贷：投资性房地产—厂房（在建） 15 500 000 【例】20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收