上海新江湾城C5地块研报告住宅部分76页.ppt

目录 一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究 国民经济持续稳定增长，04年，上海GDP已达到7450.27亿元，预计到2007年上海人均GDP达到7500美元左右。 居民收入稳中有升, 2004年人均年可支配收入16683元 。就业形势保持稳定。 外资投资质量进一步提高。05年上半年签定合同金额71.03亿美圆，增长15.5%。 旅游业的成熟促使产业联动效应增强，酒店业迅速升温。到2004年底，上海共接待境内旅游人数8505万人次，人均消费达1430元，比去年同期增长11.86%。 一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究 预计近三年住宅土地供应量将达到7000万平方米以上。 今后五年内土地市场供应充沛，年平均供应量2500公顷。 商业用地比重呈逐年上升趋势。 一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究 从2000年到2005年六年商品房供求数据看，总体供求趋于平衡。 04年到05年初“惜售”心理引发“抢购”风潮，导致供求关系矛盾加大。 05年1-9月份，受宏观调控影响，供应量明显大于当前的需求，市场低迷态势显现。 一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究 一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究 一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究 近三年价格的持续上涨，导致万元以上比重持续放大，万元以下的比重则逐渐缩小。 其中环线内均价普遍上万。 单价15000以上集中在市中心，杨浦、普陀、闸北较难找到。 一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究 浦东、闵行两区在10000-15000元/平方米价格段成交量最大。 杨浦、闸北在此价格段分布比重比较突出，达40%以上。 一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究 供应量预测：“十一五”期间住宅供应量为10850万平方米，年供应量为2170万平方米。 成交量预测：通过对历史成交数据进行SAS筛选、信息扩散的基础上进行有效需求预测。“十一五”期间住宅成交总量为10551万平方米。 一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究 一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究 一、住宅市场分析（二）杨浦区域市场研究 （1）新江湾城高标准规划备受关注 “绿色生态港、国际智慧城”，按照这一总体规划目标，新江湾城的整个空间结构将分为六大板块。包括江湾天地板块、复旦江湾新校区板块、江湾公园板块、自然花园板块、都市村庄板块、知识商务板块。 （2）东外滩整体规划出台，三大开发区域沿江楼市迎来生机 规划中的东外滩是指杨浦大桥两侧区域和复兴岛地区，是上海市重点开发黄浦江“4＋1”地区中的一部分。国际商贸综合服务区；渔人码头博览旅游休闲区；复兴岛环岛生态生活区。 一、住宅市场分析（二）杨浦区域市场研究 未来五年将有200万平方米的住宅供应，主要来自新江湾城、平凉路改造及近三年出让的土地。 新江湾城：未来5年内可上市住宅供应量达126.26万平方米。 平凉路改造：改造面积约33万平方米，可建住宅面积约60-70万平方米。 公告出让土地：从2003年杨浦区公告出让地块来看，商业比重占据了 50%，住宅可建设总量不会超过30万平方米。 一、住宅市场分析（二）杨浦区域市场研究 从2000年到2005年的供求数据来看，总体供求呈起伏状态。供求量由增长到逐渐递减趋势。 从02年到05年，供应量呈递减趋势，市场进入供应短缺阶段。 2005年底有望达到供求平衡。 一、住宅市场分析（二）杨浦区域市场研究 2005年 2005年供应量39.3万平方米 2005年成交量40.8万平方米 2006-2010年 住宅年均供求量为87.5万平方米 住宅供求总量为437.5万平方米 一、住宅市场分析（二）杨浦区域市场研究 从数据上看，商品房均价呈跳跃式上升，年涨幅超过全市。其中04年涨幅达43%。 2005年住宅均价突破万元大关，并一直稳定在万元以上。 由于供应量有限，宏观调控一时难以压制价格上涨势头。住宅价格受新政影响较小。 一、住宅市场分析（二）杨浦区域市场研究 月度价格基本在1万元以上，新增房源对区域均价影响较大。 单价10000-15000元成为主力价格，其中12000元/平方米以下成交最活跃。 一、住宅市场分析（三）竞争市场研究 市 场 特 征 楼盘规模：均为中小型 楼盘风格：大多为现代简约型风格 近期价格：整体均价突破万元，近期价格呈下探趋势。 价格趋势：2006年集中供应，中长期价格仍有上升空间。 一、住宅市场分析（三）竞争市场研究 产品特征——房型、面积 房型：基本以经济型为主，二房占据比重最大，其次为三房。四房和复式比重较小。 面积：二房主力面积92-106平方米，三房主力面积124-140平方米。 一、住宅市场分析（三）竞争市场研究 产品特征——功能 二房：双卫生间配置