云房数据—2013年4月房地产投资回报率调查报告.docVIP

2009年委托 《资本化率调查》课题项目 2010～2013年度 中国房地产投资回报率调查报告 北京仁达房地产评估有限公司 市场研究部 2013.10摘 要 北京仁达房地产评估有限公司自2009年起承接中国房地产估价师与房地产经纪人学会《资本化率调查》课题，并成立专门的课题研究小组。研究小组首先分析了目前国内各机构关于回报率调查存在的问题，包括回报率、收益率、资本化率、报酬率、内部收益率等相关概念混乱，调查指标不统一，评估中参数及模型的选取不统一，调查成果在市场投资中的应用性不强等。 本次房地产投资回报率调查及时回应了现实问题，主要研究成果包括： 理清了关于回报率、收益率、资本化率、报酬率、内部收益率等相关概念，界定了本次回报率调查对象为回报率体系中的资本化率和内部收益率； 采用市场提取法，对能够反映市场的三类指标进行了11个城市的调查，结果如下： 模型 内涵 指标 普通住宅 高档住宅 写字楼 商铺 静态投资模型 静态年租金收益 静态净租金资本化率 2.5% 2.6% 4.0% 4.0% 租金增长模型 租金动态增长下的收益 租金增长模式下内部收益率 7.5% 5.0% 9.7% 10.2% 5年持有后转售模型 5年持有物业期间出租，并在第5年末转售的收益 2008-2013年持有后转售内部收益率 15.3% 12.4% 13.7% —— 2013-2018年持有后转售内部收益率（预测） 8.2% 6.0% 10.6% 11.6% 注：由于商铺历史价格有效案例量不足，未做2008-2013年持有后转售的测算。 采用安全利率加风险调整值法，对安全利率（国债、存贷款及企业债利率）、资本市场相关收益率（房地产信托及房地产上市公司收益率）进行调查，给出安全利率取值参考——长期国债收益率滚动平均值3.86%。 采用投资收益率排序插入法，将市场提取法调查成果与安全利率、资本市场相关收益率进行比较，明确了各投资物业收益率区间，结论发现目前大部分房产收益状况为“囤房转售房地产开发房地产信托”，而未来随着价格涨幅预测下滑，将呈现“囤房转售房地产开发”状况。 本次房地产投资回报率调查成果具有较强的应用性，主要应用方向包括： 为房地产评估行业提供回报率参数和相匹配的评估模型。以北京CBD区域某真实写字楼为案例，举例说明了如何进行回报率的选取及模型的匹配； 为房地产投资领域提供投资决策参考。一是对不同城市投资内部收益率进行排序，列出目前收益率排名前十和后十的物业，例如北京写字楼投资性较好，而高档住宅自用价值更为明显；二是对不同物业各个城市内部收益率进行排序，分投资安全、比较安全、需要谨慎、危险四类级别，给出了对于特定物业应选择哪些城市进行投资的结论。 基于报告搜集的大量数据，通过专题探讨提炼出如下结论： 研究安全利率选取依据，对《城镇土地估价规程》中以同一时期一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率作为安全利率取值的观点提出异议，推荐采用长期国债到期收益率滚动平均值； 研究租金价格的历史波动关系，结论显示租金、价格为正相关关系，价格带动租金上涨现象明显； 研究合理预测租金和房价的方法，结论显示租金预测应采用长期趋势法，房价预测应采用直接资本化法。 截止目前，课题已经发布6期北京市资本化率调查报告。自2013年4月起，调查范围扩展至北京、上海、广州、深圳，调查内容包括静态净租金资本化率、租金增长模式下内部收益率、五年持有后转售内部收益率。至2013年9月，调查城市扩展到天津、南京、杭州、武汉、成都、西安、长沙，成果总计十一个城市。 房地产投资回报率是收益法进行房地产估价的重要参数，也是用来衡量一处房产是否值得投资的重要参考数据。建议尽快建立回报率的定期公开发布机制，形成长期稳定的数据资源，为估价师提供了客观的参数依据，并为金融机构、房地产开发公司、投资人及政府相关部门提供重要决策参考信息。目 录 一、回报率调查背景说明 1 （一）资本化率和回报率调查背景 1 （二）国内外回报率研究现状 1 1、国外回报率研究现状 1 2、国内回报率研究现状 4 （三）回报率调查目的 4 （四）回报率、收益率、报酬率等相关概念界定 5 （五）回报率调查进程 6 （六）本次回报率调查概况 7 1、调查假设 7 2、调查指标及模型 8 （1）静态净租金资本化率 8 （2）租金增长模式下内部收益率 8 （3）5年持有后转售的内部收益率 9 3、其他相关说明 9 二、调查成果篇 10 （一）市场提取法调查成果 10 1、北京市近三年投资回报率调查成果 10 （1）静态净租金资本化率 10 （2）租金增长模式下内部收益率 11 （3）5年持有后转售内部收益率 11 2、11个城市整体