成都青城山别墅项目发展建议全案8PPT.ppt

3.4 项目自身定位 案名建议 天籁*青城 ——在呼吸之间，在睡梦之间，倾听天籁—— 一个纯私人体验的青色空间——现代都市的精神移民潮，释道儒的人文触摸。 一个可以信步走遍青山绿水的旅行家 ——每个月，我要留给自己一两天呼吸清新，每 一年，我要让自己有一个两个月享受自然。 一个可以永生收藏的世界级家产——投资健康，给家人一笔传世财富。 区域市场环境研究 项目营销相关问题 项目定位研究 项目产品规划建议 区域住宅市场研究 2.2 青城山楼盘开发特征及发展趋势 档次与户型分类研究 套二为目前区域中供应量最大的产品；主力面积集中在54-80平米之间； 部分高端别墅主要供应户型为套三或套三以上，其面积从90平米至150平米；中档项目的主要户型集中在单间、套一和套二； 中高档项目主力户型为套三，其次有部分套一和套二的户型，套三以上的户型也有部分； 高档项目的主力户型为套四及以上的产品，但是其中存在部分套二套三的户型； 区域市场环境研究 项目营销相关问题 区域住宅市场研究 项目定位研究 项目产品规划建议 产品配套设施研究 2.2 青城山楼盘开发特征及发展趋势 商业街（后期）、会所、茶楼等 新丽江 主题公园、高尔夫球场、商务会所商业中心、网球场、老年活动中心 高尔夫山庄 会所、森林公园、体育场、农贸市场（规划中）、宾馆 天下青城 会所 青城阳光 会所、休闲保健中心、跑马场、网球场 中国青城 会所 假日青城 会所、景观游泳池 青城山水 会所、滑草场、温泉药疗场、网球场 青城白鹭洲 自身配套 楼盘名称 从青城山楼盘的配套设施来看，多数的项目都配置了会所，并且考虑设置了体育运动设施。 但是满足业主基本生活的购物超市、农贸市场、医疗、教育等配套普遍较为缺乏，为居家生活带来诸多不便。 仅有山内的天下青城项目在配套方面略为完善。 区域市场环境研究 项目营销相关问题 区域住宅市场研究 项目定位研究 项目产品规划建议 功能设置研究 2.2 青城山楼盘开发特征及发展趋势 青城白鹭洲 中国青城 将项目的配套使用延伸到整个青城山的消费者，推出了娱乐色彩浓郁、内容丰富的服务：人工滑雪、跑马、野外生存训练等。 休闲娱乐 天下青城 有投资功能的度假型产权式酒店瞄准对青城山旅游资源看好的投资客，承诺以诱人的投资回报率。 投资功能 高尔夫山庄 青城山水 功能利用上的多样化体现，兼有度假、商务功能。目标群体锁定少数高端个体客户或大、中型公司。 商务功能 青城阳光 假日青城 结合当地突出的自然生态环境，打出健康、养身的概念，将房屋的功能设置以满足度假、养老需求为主导，注重对单位面积及总价的控制 度假、养老 功能 代表楼盘 特点 功能设置 功能的设置和楼盘的自身定位有密切的联系，定位不同，功能设置亦不相同； 各个特色楼盘多以一种功能服务为主，具有多种辅助功能设置；基本上各个楼盘均兼有养老、度假等功能。 区域市场环境研究 项目营销相关问题 区域住宅市场研究 项目定位研究 项目产品规划建议 2.2 青城山楼盘开发特征及发展趋势 中高端和高端产品供应越来越多，客户群年龄层由老年向中年、中青年转移，收入水平越来越高，置业动机由单纯养老转变为度假、养老兼顾，更多人需要满足全家的的休闲需求而非仅限于老年人需求，故对户型面积需求较以往放大，对单价和总价的承受力有所加强。 未来新批的土地离山门都有一定距离，其发展条件和定位都会有所转变，休闲度假需求的客户群体会逐渐增多，市场面临转型，产品和配套将会有较大提升。 未来106国道以东将大规模发展，并且个盘规模都较大，将会借助品牌和产品优势与106国道以西项目抗衡。 2007年将是区域市场的中高端、高端物业供应较为集中的一年，供应产品线以70~150的联排别墅、180~300的双拼别墅和200以上的独栋别墅为主；其客户将来自国内更广泛的高端市场； 青城山房地产市场发展趋势小结 区域市场环境研究 项目营销相关问题 区域住宅市场研究 项目定位研究 项目产品规划建议 2.3 青城山需求市场研究 青城山市场现实消费者需求研究 已购房客户特征： 在青城山选择置业的购房者最常居住的区域主要集中在城西、市中心和城南，而居住在这些区域的被访者均有一定的经济实力。 针对本项目有可能的消费者，就消费者档次而言，以已退休的老年消费者及高收入的中青年消费者为主。 长期在青城山居住的人群以退休老年人为主。 置业动机： 吸引消费者去青城山购房的主要原因是青城山作为国家级文化旅游遗产，它的自然环境和空气及绿化面积大；， 消费者购买此住宅的主要目的是作为第二居所休闲度假； 大多数购房者购置物业的主要目的在于不定期度假，其次是年轻人买来为老年人常住和以后养老所用，