涿州项目市场研究报告2011-7-5精品.ppt

涿州到北京现有107国道、京石高速路和京广铁路等多条高速、铁路通道，2012年还将建成通车的京石高铁将使得两地时间成本直降至12.5分钟。 房山即将启动地铁房山线南延工程，将现有的房山线向南继续延伸，从良乡经窦店直达琉璃河，将几个重点园区和城镇连接起来。 届时从涿州市中心北上约14公里即可搭乘地铁房山线去往北京市各地。 涿（涿州）密（密云）高速、京（北京）白（白沟）连接线、廊（廊坊）涞（涞水）路、北京七环路的建成将会加速京涿一体化进程。 金阳瑞景：距离地铁房山线南延线最近，仅10KM，生态居住区 大北京城上城：临近拒马河，生态环境好，大型楼盘，大范围推广 凯旋门：政府新区欧式大盘，售价较高 名流涿郡东区：区域知名开发商，涿州在售最大楼盘，新市政广场北侧，地中海风情山水城 涿州中心城：新市政广场地下大型商业项目，按每年8%返租三年，统一招商经营 华泰豪庭：买房送地下室、小户型项目，酒店式物业服务 汇元四季橙：区域知名开发商，临近京广铁路涿州站，小户型项目 紫荆尚城：小型楼盘，大面积产品，销售相当较低 金竹首府：中型楼盘，人车分流 路边道旗、报广、传单 营销活动 - 最高价 7000 销售报价 营销推广 简约风格 园林风格 涂料 外立面情况 1.2-1.8元·平米/月 物业管理费 毛坯 装修情况 板楼、板塔结合 建筑形态 50000平米 总占地面积 47% 绿化率 3.42 容积率 1046 总规划户数 14万平米 总建筑面积 产品综览 涿州金利服务有限公司 物业管理 自销 销售代理 涿州金利房地产开发有限公司 开发商 接近封顶 工程进度 76-120㎡ 户型面积 2011-12 交房时间 2010.9 开盘日期 住宅 物业类型 涿州范阳东路天下第一州牌楼南侧 楼盘地址 0312-3697777 售楼处电话 城南 所在板块 金竹首府 项目名称 项目概况 开发区 121.9㎡三室两厅一卫 113.43㎡三室两厅一卫 金竹首府：格局方正，使用率高 项目印象：景观设计较好，采用人车分流，户型为全景户型 在售项目情况综合分析 7000 45-115 现代风格 30% 2.0 9万 老城区 华泰豪庭 7000 49-120 现代风格 35% 2.75 15万 汇元·四季橙 6500 100-180 现代风格 33% 1.51 3万 紫荆尚城 7800 50-120 欧式风格 40% 3.04 50万 政府新区 凯旋门 7000 76-120　 现代风格　 47% 3.42　 14万 开发区　 金竹首府 6900 88-125 现代风格 40% 3.3 62万 名流·涿郡东区 7000 50-120 现代风格 66.8% 2.3 48万 大北京城上城 6500 60-120 现代风格 40% 3.0 7.5万　 北部生态区　 金阳瑞景 销售均价 （元/㎡） 面积区间 （㎡） 建筑风格 绿化率 容积率 规模 （㎡） 片区 案名 涿州市城市北部的发展空间和提升价值加大，大型楼盘主要集中在北部生态区及政府新区； 涿州市内在售楼盘的容积率普遍较高，产品多以两梯四户的高层板楼为主； 建筑风格主要以现代风格为主，在建筑品质上有较高提升空间； 涿州市内户型产品面积主要以小面积户型为主，但户型的细节把握普遍较低； 涿州市内房屋售价主要集中在6500-7000的范围内，凯旋门的售价最高，均价达到7800元/㎡。 客户分析：北京客户的数量占到总数的50%以上，涿州本地客户占到10%左右 涿州市户籍人口达到65万人，其中城区人口23万人，其自身市场容量很小，但由于涿州市内有大量国企总部，城市人口增长速度较快，原本在北京工作的居民，逐渐迁徙到涿州市内； 涿州市内大北京概念的逐渐成型使得北京投资客户逐渐涌入涿州房地产市场； 涿州市内本地客户主要以旧城旧村改造为主，购买新住房的需求较小； 营销方式：路边道旗、传单、户外广告、报广、推广范围延伸到了北京市区 涿州市房地产项目的营销力度较大，营销辐射面延伸到了北京市区内，华美式营销模式在涿州市房地产项目中最为常见； 由于近期市场热度不高，各类营销活动也频频登上涿州市场，如看房送红酒等； 涿州市房地产市场总结 涿州市凭借着大北京概念，S5号城铁的建站，在2008-2010年市场持续火爆，但由于严厉政策影响，目前市场热度急剧下降； 涿州市内楼盘的开发水平还处于较低水平，户型产品的舒适性不高，建筑风格的品质感不强，主要的开发力度都集中在营销推广上，大都采用华美式营销模式； 涿州市内购房客户主要以在北京工作的客户为主，涿州本地客户的比例仅为总数的一成； 由于涿州市内大部分的地块都属于旧村改造，所以为了提高价值空间，容积率普遍较高，建筑形式也多以高层为主；