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关于宅基地房屋评估问题的几点探讨随着我国的城市化进程不断推进，城市扩张和宅基地房屋流转引发的纠纷层出不穷，而由于各种原因需要对宅基地房屋进行评估的案例也不断出现。一、宅基地的特点宅基地是集体土地，与国有土地存在着本质的不同，而房地产评估理论是建立国有土地基础上的估价理论，在开展宅基地评估时会遇到一些困难。宅基地与国有土地不同之处主要体现在以下几个方面：（一）所有制不同宅基地属于村集体，归同在一个村委会管辖下的全体村民所有，属于小集体，由村委会代行所有权；国有土地归全体国民所有，归同为中华人民共和国公民的全体人民所有，不区分城镇居民或农村居民，由国务院代行所有权，并由各地人民政府具体行使。（二）使用权人不同宅基地的使用权人一般是该村集体的成员，宅基地的流转只能在本村集体内部，不得流转给其他村集体的农村居民以及城镇居民；农村居民在城镇买房后，符合相关规定的可转为城镇户口，就不再是农村居民了。（三）使用期限不同宅基地一般没有明确的使用期限限制，可以世代相传；国有土地除了划拨土地，一般都有明确的最高出让年限限制，期限最长的住宅也就70年，虽然物权法规定了住宅建设用地使用权期届满后自动续期，但二者的使用期限还是存在重大的区别。（四）出让方式不同宅基地一般是历史遗留的，也有向村集体新申请的，但基本上都无偿使用，很少一并或按年交纳使用费；国有土地则有划拨、协议、招标、拍卖、挂牌等多种出让方式，除无偿划拨方式外，均需要交纳国有土地出让金。基于上述的各种不同，城镇房地产评估与宅基地房屋评估有着很大的区别，很难将一般用于城镇房地产的估价方法和理论直接应用于宅基地房屋评估。需要说明的一点是，本文所说的宅基地房屋的严谨说法是宅基地及上盖建筑物，是建于集体土地上用于农村居民正当居住的土地和住宅，而不是建于集体土地上卖给城镇居民居住的小产权房。二、需要评估的情况一般来说，宅基地房屋较少出现需要评估的情况。根据土地管理法的规定，一户农民只能有一处宅基地。如果允许宅基地房屋抵押，一旦取消赎回权会造成农民失去住所，因此担保法规定不能将宅基地用作抵押品。中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在2008年10月22日的一次新闻发布会上明确表示，在加快农村金融体制改革过程中，应排除土地承包经营权、宅基地和农民房产作为抵押。这实际上阻断了利用宅基地房屋抵押申请贷款的可能，也就取消了以抵押为目的的估价行为。然而，出于其他目的而需要对宅基地房屋进行的估价依然存在。比如，出于离婚诉讼、分割财产、继承、赠与、损坏赔偿、债务抵偿等原因也可能要对宅基地房屋进行估价。本文所探讨的主要是指这些方面的估价。出于不同目的对房地产进行的估价操作程序存在诸多不同，本文仅面向共性问题，不讨论具体的估价过程。三、估价机构的资格问题在讨论宅基地房屋评估的其他问题之前，首先要解决的是，经过行政审批而具有相关资质的房地产评估机构是否有资格对宅基地房屋进行评估呢？在集体土地转国有土地的过程中，常常涉及农用地和宅基地房屋的评估。这一过程中往往会引入房地产估价机构，因此，房地产估价机构对宅基地房屋的评估由来已久，不过这种特殊的拆迁估价形式与其他目的的宅基地房屋估价存在一定的差异。拆迁估价项目涉及的房地产数量巨大，拆迁有固定期限，并有地方政府和法律为之提供支持，因此虽然任务繁重，但估价师所花费的精力平均到单宗估价对象上是相对少的。在实践操作中，甚至不引入估价机构，而直接由政府制定赔偿标准，双方同意就算达成协议。不过从这一点依然可以看出，房地产估价机构是可以进行宅基地房屋评估的，既然拆迁评估可以，为什么赔偿等评估就不可以了呢？另外，在当前的各种第三方机构中，房地产估价机构也是最合适的宅基地房屋评估机构了。不过，本文所关注的宅基地房屋估价与拆迁评估又有不同，对于单宗或少数几宗房地产的估价，一定要经过认真的调查和测算，出具估价报告。可以说，房地产估价机构是可以作为宅基地房屋估价的操作者的，只是具体的操作过程还要认真探讨一下。四、宅基地房屋评估的价值定义（一）价格还是价值？还没定论房地产评估的到底是房地产的价格还是价值？这一点还没有得到明确地解释，也正因为这一点，房地产估价规范上凡提到房地产估价的价值定义时均采取“价值或价格”说法。部分估价师没有留意到这一点，在其报告中常常直接采取价格的说法，或直接采取价值的说法，这都是不严谨的做法。本刊曾刊登过一篇讨论房地产估价的价值与价格问题的文章，认为房地产估价实际上评估的是价格，不过在还没有形成定论之前，还是采取价格或价值的说法吧。（二）宅基地并非严格意义上的用益物权回到本文讨论的话题，宅基地房屋评估是评估什么呢？《物权法》将宅基地划入用益物权，与建设用地视同为一类，因此可以从一贯的对建设用地的价值定义来理解宅基地房屋评估的价值定义。根据物权法的规