南宁广东商业街地研判报告.docVIP

南宁东葛路延长线“广东商业街”地块研判报告 新旧城区结合处的中心位置，城市主干道和环城高速路交汇处，比邻城市CBD五象新城和东盟商务区的的高消费能力人群，本案投资前景看好。 地块基本属性分析 基础数据 基本规划指标 项目名称 规划设计要求 用地位置 东葛路延长线北侧，厢竹大道西侧，长湖路东侧，新岸路以南 土地用途 居住兼容商业、办公，需调规 土地面积 总用地面积 = 114902.83平方米(合 172.3543 亩)，可扩展至400亩。 地上建筑面积 待定 建筑密度 待定 绿地率 待定 建筑高度、层数 低层、多层、高层的限定 待定 基本出让数据 项目 内容 出让方式 旧改项目带方案挂牌出让，可介入一级开发。 起始价（万元） 360万元/亩政府协议价，具体等划定用地范围后作出评估。 平均楼面价（元/平方米） 待定 地上建筑面积 待定 增价幅度（万元） 待定 竞买保证金（万元） 待定 土地使用权出让年限 商业四十年 规划动工时间 待定 规划完工时间 待定 附：地块位置图（见“四、类比项目研究”） 地块现状 据广东商会杨会长称，地块业主为自治区监狱局和少管所，为国有划拨土地，该地块属于旧城改造范围。 根据调查，该地块由地上建筑和空地两部分组成，地上建筑主要由空置监狱（原监狱已完成搬迁）房、监狱局下属玻璃厂和印刷厂以及少管所组成，空地由荒地和坡地两部份组成，以荒地为主，荒地中有一部分地势不平整。有一条两车道柏油马路贯穿地块中部，地块南侧的东葛路延长线跟长湖路交界处的臭水沟正在进行填埋工程，空地中间已经作为建筑垃圾场在运用，有一条临时道路通往民族大道。 从地块往南看到五象新城及地标地王大厦 周边环境 地块周边视野开阔，南面能望到南宁标志性建筑国际会展中心和地王大厦，北面近在眼前的是南宁经营状况良好的连锁超市南城百货，较远些是湘桂铁路线，更远是青秀区旧城面貌，东面（搁环城快速路）是地势较高的监狱新址和青秀山脉的山脚，西面位于长湖路和是居住小区和政府部门云集的东葛路的交界处，并通过长湖路与南宁的CBD五象新城连通，距离大概7分钟车程。 地块东侧的东葛长湖路口景象 区位交通 地块位于南宁旧城区与琅东新区（即东葛路两侧区域）和五象新城交界处，距离南宁的主干道和景观路民族大道，以及民族大道与另一主干道高架快速路厢竹大道交界处的厢竹立交桥，地标建筑国际会展中心和地王大厦、政府主要部门市人民会堂（新城），均为10分钟以内车程，距离环城快速路厢竹大道20分钟以内车程，距离南宁地理中心民生广场（旧城）15分钟以内车程，西侧是主干道长湖路与东葛路交界处，双向六车道无隔离带，南侧是主干道东葛路的延长线（规划），现东葛路为双向六车道无隔离带。地块西南西北均为40米宽的规划路。 而地块通过东葛路往西连接民生路到达城市主要商圈朝阳商圈，通过民族大道往西连接江北大道可贯通全城 地块西侧的东葛长湖路口夜景 地块西侧的长湖路以南景象 周边配套（假设做以住宅为主的项目） 市政配套——除南侧和东侧道路外，周边的的路网已经成熟，等级也高。西侧东葛东路分布有市规划局，国税局，区消防局等办事机构，地块南面有污水处理厂一座，再往南有南湖国际广场、金花茶公园、南湖公园和五象广场四个市政公园广场。 生活配套——地块往北50米范围内有南城百货，茅桥医院和茅桥市场，地块南侧有利客隆超市，地块西侧有毛家饭店、天下桂林等多家餐饮和地平线羽毛球馆等健身配套。 教育配套——地块周边有琅东小学、17中、育才实验中学等配套。 地块西偏南一些的北湖路沿线的餐饮、旅业连成一片 消费环境（假设在地块上开发以商业商务酒店为主或者全部商业商务酒店的项目） 地块周边半径1公里，5分钟车程和步行15分钟内，分布着数个小区，六、七间大中专及中学，10余家自治区级、市级行政事业单位；周边半径3公里范围， 车程10余分钟范围内，有更多小区像保利、香格里拉和南湖碧园和南湖公务员小区等中高档小区，以及更多的行政事业单位和大中专学校； 在半径5公里，20分钟车程内，则包括了五象新城、琅东琅西新区和凤岭东盟商务区等南宁最具消费能力的人群，保守估计不下20万人，另外整个南宁市大部分的消费者可以通过两条环城路在30分钟车程内都可以抵达地块。 （七）竞争环境（假设在地块上开发以商业商务酒店为主或者全部商业商务酒店的项目） 五象新城、琅东琅西新区和凤岭东盟商务区等南宁最具消费能力的区域，分布着南宁大部分的大型中高档商业商务设施和最好的四五星级酒店，虽然其中的酒店和甲级写字楼取得良好的租售业绩，但其中的大型商业项目目前还处于市场培育期，并未能聚拢足够多的人气和取得良好的销售业绩，既存的项目对该地块开发商业商务和酒店项目存在强烈的竞争并以其更贴近目标消