2005年房地产开发企业税收专项稽查的纳税自查.ppt

(四)开发产品预售收入应纳税所得额的计算及日后调整 国税发[ 2003]83号规定:房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得额,待开发产品完工时再进行结算调整。 1、按国税发[ 2003]83号规定: (1)计算当期预计营业利润额。 预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率。 预售收入利润率不得低于15%,由主管税务机关确定 。把预计营业利润填入申报表第59行“其他纳税调整增加项目”,并附明细表加以说明; (2)待开发产品完工并全部销售之后,计算实际的应纳税所得额; (3)将已转本期销售的以前纳税年度的“预计营业利润额”填入申报表第62行“其他纳税调整减少项目”,相当于原数冲回。 2、预征所得税计算方法: (1)预售收入余额计算法:按计算期末预售帐款余额预计利润和当期应纳税所得额确定应纳税款,减去已经预征的税款作为当期应纳税款的计算方法。 当期预征应纳税所得额=当期应纳税所得额+ 期末预售收入余额 X 利润率 当期预征应纳所得税=当期预征应纳税所得额 X 适用税率—已预缴所得税 (2)新增预售收入计算法:按计算期间企业新增加的预售收入的预计利润预征税款,已经预征的不再重复征收的计算方法。 当期预征应纳税所得额=当期应纳税所得额+本期新增预计营业利润额— 已经结转本期销售的以前期预计营业利润额 其中:本期新增预计营业利润额=本期新增预售开发产品收入 X利润率 (调增应纳税所得额,填入59行) 已经结转本期销售的以前期预计营业利润额=以前期预售转为本期销售对应的预售开发产品收入 X 利润率 (调减应纳税所得额,填入６２行) 　　预交时的会计处理:借:递延税款 贷:应交税金—应交所得税 已经结转本期销售的会计处理:借:所得税 贷:递延税款 例、某房地产开发企业年初开发一商品房项目,当年发生经济业务如下:1季度发生期间费用5万元,收到预收款100万元,余额100万元;2季度发生期间费用3万元,预收款新增50万元,余额150万元;3季度发生期间费用10万元,预收款增加200万元,余额350万元,10月份该项目竣工,实际开发成本200万元,商品房可售面积4000平方米,单位成本500元/平米。已售3500平米,余500平米。4季度又开工一项目本季期间费用50万元,剩余产品已售完,销售收入50万元,新开项目预售收入200万元。按季计算应纳税额。 一季度预征所得税计算: 实际应纳税所得= —5 万(填入第43行) 本季新增预计利润=100X15%=15万(填入第59行) 予征应纳税所得额=-5+15=10万(填入第73行) 本季应纳所得税=10X33%=3.3万 四季度预征所得税计算: 销售应交营业税=400X5.5%=22万 实际应纳税所得额=400-200-50-22=128万(填入第43行) 本季新增预计利润=200X15%=30万 (填入第59行) 已结转销售预计利润额=350X15%=52.5万 (填入第62行) 预征应纳税所得额=128+30-52.5=105.5万(填入第73行) 本季应纳所得税=105.5X33%=34.82万 外商投资房地产开发企业预缴所得税可以先弥补以前年度亏损: 国税发[1995]153号文件规定:从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预售款的,当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额,并按季预征所得税,待该项房地产产权转移、销售收入实现后,再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额,按预缴的所得税额计算应退补税款。 国税发[2000]152号文第二条规定:外国投资企业和外国企业按照税法规定预缴季度所得税时,首先应弥补企业以前年度所发生的亏损,弥补亏损后有余额的,再按其所适用的税率预缴季度企业所得税。 税法如此规定,先弥补亏损再预缴所得税是为了简化手续,尽量减少日后退税的麻烦。 (十一)单位和个人承包国防工程和承包军队系统的建筑安装工程取