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如何进行房地产市场分析 学习内容 为什么要进行房地产市场分析？ 什么是房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路 三个层次 区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来 房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第三步 专业市场分析（住宅） 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第四步 项目市场分析 （微观层面） SWOT分析 SWOT分析的价值要素 S/W（优势/劣势） 的价值要素 ? 地段要素 ? 环境要素 ? 地块要素 ? 项目要素 O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素——经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素——行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素——市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向 SWOT分析 进行房地产市场分析时常犯的错误 房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。 补充几点市场分析方法的建议： 学习内容 S T O W 内部因素 外部因素 SWOT工具（项目+环境+竞争） 具体地说，针对一个地块的价值要素包括： ? 地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） ? 环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） ? 地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） ? 项目要素——目标/开发商品牌/可利用资源等 ?观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。 ?在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会——这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。 我们的战略 发挥优势，抢占机会 利用机会，克服劣势 减少劣势，避免威胁 发挥优势，转化威胁 优势 S 机会 O 威胁 T 劣势 W 1。大环境看好，项目的小环境就一定不错 2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性 3。 过于偏重对“二手资料”的应用 4。以前什么卖得好，现在就做什么 5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好 地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 市场分析多用数据说话，用图表说话－－事实胜于雄辩！ 数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析； 基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。 EXCEL表格示例1 EXCEL表格示例2 理论部分 案例学习 万达品牌价值定位： 一座万达广场，一个城市中心 万达品牌形象定位： 万达广场，让生活更美好 2010年，从各类媒体报道的量和质的变化，可以看出万达集团影响力的与日俱增。从媒体报道数量来看，在百度上以“万达”为关键词、以2010年为时间范围搜索，相关新闻约141,000篇，2009年是93,400篇，2008年为55,700篇，2007年为37,300篇，2010年媒体报道数目约等于2002年至2008年数目的总和。 数据分析 从媒体类型来看， 媒体分析 主流媒体纷纷报道 专业媒体重点分析 专家学者日趋重视 网络媒体喜闻乐见 行业格局因万达而彻底改变 城市商业因万达更繁华 市民生活因万达更美好 推广目标 万达，在人们心中的份量也越来越重，品牌 地位越来越高，品牌美誉度空前提高。 万达集团的发展历程 扬名立万 1、足球联姻：最初认识万达品牌是通过1994年的一支叫大连万达的足球队。 2、知名度： 扬名立万 2、一举成名天下知 万达集团六年间每年向俱乐部投入五千万元伟大连夺回了四个冠军。万达通过这些付出使足球获得巨大成功的同时，另万达成为了大连市的名片；在万达集团打基础的这些年，获得了很多“地王级”的开发用地；从一个知名度不高的地方性企业于1998年成为全国知名度排名第五的企业品牌。 扬名立万 3、见好就收 商业的原则是：如果有利益要不惜忍辱负重，如果认为没有利益或性价比太悬殊，则必须坚决放弃。足球曾给万达带来无数荣誉，当足球不能创造荣耀的时候，万达毅然选择退出。另一方面，足球已另万达获得了足够的知名度，那万达就必须全力塑造万达集团的核心产业，突出万达的核心业