中国城市价问题研究毕业论文.doc

目 录 中国城市房价问题研究 1 摘 要 1 引 言 2 研究方法 3 讨论与分析 3 一、合理房价的判定 3 二、我国高房价的形成因素 4 （一）政府因素 4 1、国家的相关土地政策，导致建房成本的提高 4 2、地方政府与中央政府的博弈，为追求政绩，弱化了宏观调控的积极作用 4 3、宏观经济政策的出台推动了房价的增长 5 （二）房地产开发商因素 6 1、市场供给结构不合理，中低价位、中小户型住房偏少 6 2、开发商与地方政府容易结成利益共同体 6 3、房地产业是暴利行业，利润太高 6 （三）消费者因素 7 1、金融机构的政策创新提高了消费者的购房能力，为房地产业扩大了市场 7 2、消费者预期和消费者对住房自有的偏好 7 3、投资性购买需求的存在 7 三、高房价的负面影响 8 （一）使得本就紧张的土地资源更加稀缺，不利于和谐社会的构建 8 （二）给地方经济的长远发展埋下隐患 8 （三）增加了金融信贷风险 8 （四）不利于稳定市场竞争秩序 9 （五）阻碍我国城市化发展进程 9 （六）加大了贫富差距 9 （七）抑制居民消费，影响居民生活质量 9 （八）导致房价泡沫 9 四、抑制高房价的政策建议及措施 10 （一）加大国家的宏观调控力度 10 （二）规范政府行为 11 （三）加大保障性住房建设 11 （四）调整地方官员政绩评比标准 12 （五）打击投机炒作 12 （六）完善税收体系 12 （七）搞活股市，开辟多种投资渠道，以分流社会资金 13 参考文献： 14 致 谢 15 中国城市房价问题研究 摘 要 “住房难”、“房价过高”、“房价增长过快”等房价问题一直是社会的一个热点问题，同时也是各国政府最关注的问题之一。中国作为世界上的第一人口大国,随着城市化水平的加快,面临的房价问题更是迫在眉捷即初始一次性把地价全部打入由政府当“地主”的批地模式，最致命的地方，就是政府可以无视市场规律，为了获得更多的财政收入，控制土地供应价格和供应数量，造成居高不下的土地价格。 中国在很长一段时间内实行高度集中的计划经济体制，居民住房的建设主要由国家财政支付，属福利性质。而当取消了这一政策后，居民只能依靠自身的经济能力来解决住房问题，在高房价的形势下，有购房能力的人不多，但需求量很高,这是我国金融系统推出了一系列的创新,按揭就是其中之一。按揭的产生使得大部分人圆了购房梦。金融创新在房地产的供给与需求方面起到了巨大的推动作用，需求量大了，价格当然不会低。 2、消费者预期和消费者对住房自有的偏好 预期是影响人们在经济活动中做出决策的一个关键因素,也是高房价的一项主要推动力。房地产价格多年以来一直持续上涨，让所有人都看不到其有下降趋势。所以消费者很容易形成房价在未来只会更高的预期,继而决定及早购买。而房地产商所发出的“住房供给紧缺”信号又进一步推动了购房者的这种预期。致使购房者做出买房行动。同时，我国消费者对住房自有有着强烈偏好。有的居民即使支付能力较低，但是也不愿意选择租房,而是去购买商品房。这其间也包括攀比心理导致的超前消费。这些方面导致的住房需求都是不合理的，不利于住房市场的长远发展。而消费者的心理预期在很大的程度上成为了房价的上涨的推进剂。同时，我国消费者对住房的自有偏好也使得居民更倾向于喜欢买房而不是租房，这也就导致了更大的住房需求。[7] 3、投资性购买需求的存在 在当前房地产市场中，市场参与者除了部分确实需要住房的人，也不乏那些并不需要住房，而是将购房做为投资的人。近几年来，股票、基金、期货等投资市场都不太稳定，投资收益缺乏一定保障。就目前而言，中国的房地产市场呈现供不应求的状态，房价也一直在上涨，而且似乎也看不到下降的势头，这就很难不让人觉得投资买房是件有利可图的事情。所以很多人更愿意把钱投资到房地产产业之中。加之贷款方面的低利率，使得让一些普通市民也把积蓄用于购置房产，甚至是用于自己居住的购房，也往往倾向于购置较大面积的高价房，以保值增值。在如此活跃的投资环境下，其“门槛价”自然不会低。[8] 三、高房价的负面影响 高房价一直是社会关注的热点，它对社会带来的负面效应不可低估。我国房价持续攀高，对我国经济与社会发展的影响如下： （一）使得本就紧张的土地资源更加稀缺，不利于和谐社会的构建 我国人多地少，是全球人均耕地面积最少的国家。合理用地、科学用地也是我国的基本国策。近年来，由于房地产市场的持续升温，土地成了获得投资利润的一条重要捷径，也使得经济资源过多地涌向房地产企业。如前文所述，各地方政府对当地短期GDP的追求，利用其政权征地，违法占地。开发商为了促使政府加大供应量，囤积土地，逾期不开发，致使土地闲置。或者为了获取更多利润，盲目开发，采用粗放型开发建设方式，导致土地资源的浪费。这样的情况一旦土地与其供养的人口数量出