第2章房地产和其描述.pptVIP

7.设施、设备。包括给排水、卫生、供暖、通风、空调、燃气、 电力、照明、电梯、通信、防灾等系统和设备。 8.装饰装修。粗分为毛坯、粗装修和精装修三类，具体需要了解外墙面、内墙面、顶棚、室内地面、门窗等部位的装饰装修标准和程度，所用材料或饰物的质量以及装饰装修工程施工质量等。 9.层高或净高 10.空间布局。 11.防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照 12.外观。 13.维修养护情况及完损程度 14.权利状况 15.占有使用情况 房地形态: 在估价时也把它们作为一个整体来看待 “房地产” ——可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的综合体 “房地”——专指土地与建筑物的综合体，如说房地价值时 “土地” ——仅指土地部分，如说土地价值 建筑物——仅指建筑物部分，如说建筑物价值 我是房地产，我很特殊﹗ 一不可移动 独一无二 寿命长久 供给有限 价值量大 用途多样 土地不可毁灭性﹗ 建设用地使用权出让的最高年限：居住用地为70年，工业用地等50年；商业用地等40年。 利顺德大饭店已经146年了﹗ 流动性差： 也称难以变现、变现能力弱 影响某宗房地产变现能力的因素主要： ①该宗房地产的通用性。　　 ②该宗房地产的独立使用性。　 　 ③该宗房地产的价值大小。　 　 ④该宗房地产的可分割转让性。　 ⑤该宗房地产的开发程度。 　⑥该宗房地产的区位。　 　 ⑦该类房地产的市场状况。 相互影响： 与周围的房地产及其利用状况产生相互影响 正面+负面 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 易受限制 房地产不可移动、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。 政府对房地产的限制 管制权：城市规划规定建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率，限制在居住区内建设某些工业或商业设施等。 征收权：政府为了公共利益的需要，例如修公路、建学校等，合理的补偿。 征税权 充公权 房地产价格上升的主要原因：①房地产拥有者自己对房地产进行投资改良②外部经济变化，改变城市格局等③需求增加导致稀缺性增加，　　 ④通货膨胀⑤房地产使用管制改变，如将农用地转为建设用地，增加容积率等。 保值增值  真正的房地产自然增值 外部经济 需求增加导致稀缺性增加 房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升。 一、按照房地产用途的分类 二、按照房地产开发程度的分类 三、按照房地产实物形态的分类 四、按照房地产权益状况的分类 五、按照房地产是否产生收益的分类 六、按照房地产经营使用方式的分类 (1)居住房地产 (2)商业房地产 (3)办公房地产 (4)旅馆房地产 (5)餐饮房地产 (6)娱乐房地产 (7)工业房地产 (8)农业房地产 (9)特殊用途房地产 (10)综合房地产 (1)生地：荒地、农地。 (2)毛地：是指具有一定的城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。 (3)熟地： 按照基础设施完备程度 “三通一平” “五通一平” “七通一平”　 (4)在建工程： 按照形象进度分为： 地下室某层， 正负零，结构某层，结构封顶，完成外装修等　　 (5)现房： 现房按照新旧程度：新房和旧房 新建商品房按装饰装修状况：毛坯房、粗装修房、精装修房 (1)土地： 空地 有建筑物的土地 　　 (2)建筑物： 已建造完成的建筑物 新建筑物 旧建筑物 尚未建造完成的建筑物 (3)土地与建筑物的综合： 现房 在建工程  无违法 建设 无它项 权利 产权 明晰 无纠纷 未出租 产权独有 “干净”的 内涵 “干净”的房地产类别： （1）“干净”的房屋所有权+出让土地使用权 （2）“干净”的房屋所有权+划拨土地使用权 （3）“干净”的房屋所有权+集体土地使用权 （4）共有的房地产 任何一个共有人不能擅自处分房地产呀﹗ 共有房地产 按份共有 共同共有 (5)部分产权的房地产 (6)有租约限制的房地产，即已出租的房地产。 (7)设立了地役权的房地产，如允许他人通行。 ?(8)设立了抵押权的房地产：已抵押的房地产。 (9)有拖欠建设工程价款的房地产。 (10)已依法公告列入拆迁或征收、征用范围的房地产。 (11)临时用地或临时