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探讨农行房地产贷款管理方法 　　引言：房地产抵押贷款即是指房地产的所有人为偿还贷款或履行合同的担保，而将其名下的房地产作为抵押的方式从而完成借贷的一种手段。由于近年来股市的日渐萧条和金融创新的失败，金融风险却将资本密集型的房地产业全面激活，然而在随即引发人们对突飞猛涨的房地产价格普遍关注的同时，其泡沫成分亦逐渐现形，并暴露无遗。防范于未然，对于房地产贷款，其风险的严峻性，无不引发以农行在内的中国所有银行对管理规避方面的重视和思考。 　　一、目前农行房地产贷款的现状 　　1.抵押物无法偿还银行房地产贷款 　　房地产贷款主要房地产在其开放的过程中作为一种抵押（工程、住房、土地使用权等）形式，从而完成与银行之间的借贷关系。其中最为重要的抵押形式是土地抵押，然而土地在我国社会主义市场经济的体制下多是以被分配的形式来使用的，且并并未在房地产法律范围内有任何关于储备方面的明确条款规定，因此，土地抵押是否存在无效性，将存在着悬而未定的风险性质。另外，房价体制的不断革新引发的房地产市场的不稳定性，很难保证价值的还贷能力。 　　2.银行信贷是房地产融资的主要来源 　　开发商售房的过程中，自筹资金、工程贷款、土地储备贷款以及房地产开发贷款等都是以按揭的方式来筹集。鉴于开发过程所付款项较大，且主要由银行信贷来实现资金供应来源。故此各大银行在高利润的诱惑下，为了抢占房地站的贷款项目更是纷纷将条件缩减到最低限度，久而久之，便助涨了风险的隐患。 　　3.还款来源没有确定性 　　房地产贷款的还贷，因为市场经济发展的周期和信贷的膨胀情况而被模糊化，没有确定性。倘若房地产市场出现变动，那么市场销售竞争与居民购买情况将连带着被下降，加上原材料价格的上涨，更是对商品房销售力度造成极大的影响，使得开放商最后的还款存在不确定性。 　　二、房地产贷款管理的问题 　　1.对于当地产上所提供的贷款，农行主要是从房地产商提供的抵押和担保资产来获取依据 　　根据这种对房地产商提供贷款的管理看上去是解决了银行的风险：如果房地产商无力归还银行贷款的情况时，银行有权利对房地产商提供的抵押和担保进行没收。但是仔细的进行考虑，这种管理方式还是存在一定的问题： 　　这种对房地产商提供贷款的管理，客观上虽解决了不少银行的风险（如：房地产商没能兑现条款承诺将贷款归还，那么银行将有权利和义务对其提供的房产等抵押进行没收）。但主观上仍存在一定的漏洞。 　　（1）促进了房地产不良资产的产生。对于我国虽有银行而言，房地产商抵押的资产和担保的资产越多，其产生不良资产的可能性就越大。鉴于这类资产本身存在一定的变动性，所以对银行而言将带来风险的负担。 　　（2）提供了银行放贷前的风险预测。这种管理形式的重点都集中到了房地产商抵押的资产上，而忽视了房地产商本身是否同样具备还贷的能力。所以这种只考虑放贷风险的补救措施，而无法兼顾放贷前的风险预测的管理模式，将不利与银行自身的发展。 　　2.房地产企业缺乏信用。 　　筹措资金能力于目前房地产企业的发展中，一直呈现着并不乐观的趋势。且还贷能力相对不稳定，久而久之，短债常用的观念便就此滋生。尽管其中并不排除某部分企业能做到按时还贷，但介于开发规模的不断加大，导致还贷资金所剩无几而不得不长期占用的行为，严重影响了银行的正常运作，并最终损降信誉度。 　　3.房地产贷款的监督体制不完善。 　　放贷的过程，银行并没有对其进行全程监督，所以很容易出现房地产商提供假贷款信息的现象发生。银行放贷的时候出现资金不明流失，往往不对贷款过程进行有效的监督，对贷款的信息不进行认真的审核，给银行带来了一定的潜在风险。 　　三、防范房地产贷款风险的对策思考 　　1.以分散放贷风险为目的，将房地产金融市场往多元化趋势发展 　　（1）积极投入资本市场的发展，为房地产开发商拓宽融资渠道（如：股权合作、上市、房地产信托等多样化的途径）。并正确引导和鼓励开发企业将资产重组工作通过对证券市场的实施来完成。 　　（2）提高贷款的安全性和流动性，促进住房信贷资产良性循环。 　　住房金融方面，建立以政府和商业相结合的担保保险体系。与放贷保险制度有机的融合，全面提高房地产抵押贷款的流动性，防微杜市场风险。尽管时下，我国已有放贷保险的系数形成，但并未得到制度化的管理与巩固。所以政府担保与商业性保险互相结合的住房金融保险体制的建立，就有一定的必要性了。不仅利于住房抵押贷款发挥市场基础调节功能，还能弥补政府对市场的管制作用。 　　2.加强风险管理，完善风险管理体制 　　（1）对于不同的客户与不同的业务，银行的服务形式可相应地做好不同的提高。就银行自身而言，持久性的发展靠的不是补救善后，最重要的是怎样将风险的规避于事前做好预测准备。所以，国家可考虑出台一套全面且完备的风