重庆招商花城复合社区项目竞品分析77页.docVIP

招商·花园城竞品分析 目 录 一、 高层竞品分析 2 （一） 鲁能·星城 2 （二） 华宇·北城中央 7 （三） 保利·香槟花园 12 （四） 天江·鼎城 16 （五） 山顶道壹号 21 二、 高层项目户型价值研判 25 （一）、区域及价格分析 25 （二）、梯户比分析 26 （三）、销售情况分析 26 （四）、配套情况分析 27 （五）、主力户型分析 27 （六）、户型创新空间分析 28 （七）、项目特色及卖点分析 28 三、 高层户型创新分析 29 （一） 龙湖·郦江 29 （二） 海悦蓝庭 33 （三） 中冶·林荫大道 36 （四） 一米阳光 38 （五） 其他项目户型创新借鉴 38 四、 花园洋房竞品分析 41 （一） 龙湖·江与城 41 （二） 龙湖·郦江 47 （三） 金科·十年城 54 （四） 首创·十方界 60 五、 洋房项目户型价值研判 65 （一）、区域及价格分析 65 （二）、产品类型及电梯设置分析 65 （三）、销售情况分析 66 （四）、配套情况分析 66 （五）、主力户型分析 67 （六）、户型主要功能尺寸分析 67 （七）、户型赠送空间分析 68 （八）、户型创新空间分析 69 （九）、项目特色及卖点分析 69 六、 洋房户型创新分析 70 (一)、隆鑫·花漾湖 70 (二)、壹江城 73 (三)、复地·别院 74 (四)、龙湖·睿城 76 (五)、龙湖·悠山庭院 77 高层竞品分析 鲁能·星城 基本指标 地理位置：江北区 技术指标：占地2000亩，总建筑面积320万方 项目构成：高层、小高层为主，有少量花园洋房产品 项目定位：高性价比高层社区 总体规划 （1）规划与开发策略 鲁能·星城占地达2000亩，地块被城市主干道一分为二，共分为13个街区开发（如图所示标号），其推盘顺序为： 开盘时间 2004.7 2005.7 2006.8 2007.4 2007.8 2008.9 街区 1街区 2、3、4街区 7街区 8街区 11街区 9街区 其首期开发的一街区东接主干道，有良好的展示性，西南边为水景资源，利于示范区景观的打造。此后围绕社区会所以逆时针方向开发其他地块。从04年7月面市以来，在近5年的时间里，先后推出了8个街区，鲁能星城作为2000亩的大盘，为了推进销售速度，在04年和05年，鲁能星城一共推出了4个街区，在06年到08年之间，由于市场竞争逐渐激烈，鲁能星城放缓了推盘的脚步，3年的时间一共推出4个街区，最近的一次开盘将是在2008年9月13日，推出的为9街区。 （2）景观打造 周边景观资源 龙头寺公园—占地近700亩，位于鲁能·星城南面，将按使用功能分为形象景观区、器械休闲娱乐区、场地体育运动区、中心水景区、夕阳红老人休闲娱乐区、湿地生态区、百花园艺区七大片区，预计2008年底建成。 自身景观资源 中央水景公园：位于项目1-4街区内，规模达150亩，已建成投入使用； 社区体育公园：坐落在鲁能·星城8街区旁，约1万方社区体育公园包括网球场、篮球场、游泳馆等运动设施，目前正在建设中。 推盘计划 推盘计划及价格 推盘计划及价格 开盘时间 街区 折后均价 2004.7 1街区 3525 2005.7 2、3、4街区 3772 2006.8 7街区 3608 2007.1 8街区 3812 2007.8 11街区 5426 备注：价格为套内均价 2007年6月17日，国家发展和改革委员会发出通知，批准重庆市和成都市设立全国城乡统筹综合配套改革试验区，人们将其称为“新试验区”,也称“特区”。 从上表中可以看出，在“特区”成立前，鲁能星城的价格策略采取了“低开高走，缓慢增长”的策略，但是在“特区“效应下，重庆楼市的房价普遍上涨了800元－1000元，；鲁能星城的销售均价就增长了近42％，但由于老百姓购房情绪高涨，销售状况并没有明显的影响。 （2）户型配比（注：其中面积为套内面积，下同） 建筑形态 户型 面积 套数 百分比 高层 2*2*1 68-79 370 10.5% 2*2*2 70-80 698 19.8% 3*2*1 87-93 330 9.4% 3*2*2 87-100 1113 31.6% 104-110 678 19.2% 117-120 274 7.8% 4*2*2 141.19 64 1.8% 注：以上黄色部分为北城中央推出的主力户型，以上数据为2007年至今推出房源的数据 错误！链接无效。本项目的主力房型为3房和2房，其中3房的主力面积在87-100平方米和104-110平方米，户型为市面上主流的3房户型；2房的面积在70-79平方米之间，同样也是市面上主流的2房户型。 产品设计 梯户比 楼层 29、30、31、32、33 12