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哈尔滨市小产权房纳入城市住房保障体系制度构建 　　摘要：本文通过对哈尔滨市小产权房的现状和市场特点进行分析，对小产权房纳入到租赁型住房保障体系的管理制度和实现途径进行了设计，提出了通过一定的制度设计将小产权房纳入到城市住房保障体系中，不仅可以降低小产权房的法律风险，保障所有者利益，而且可以为保障性住房市场提供更多房源，满足城市中低收入人群的住房需求，增加社会福利，在一定程度上推进城市住房保障制度的发展；同时，将现有的存量小产权房纳入到城市住房保障体系中，可以减少保障性住房的新建数量，对节约城市建设用地和减少政府财政支出等都具有重要意义。 　　关键词：小产权房；租赁型保障性住房；住房保障体系 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）10-0-02 　　近年来，“日新月异”的商品房价格让老百姓买房的难度越来越大。虽然国家出台了一些调控房价的政策和措施，力图让商品房价格回到正常市场价值规律的支配范围内，但不可否认的事实是，房价不但没有降低，反而越来越高。房价的增长让越来越多的人没有能力购买一套属于自己的房屋，住房问题已成为新时代“三座大山”之一。城市房价的过快增长也引起了政府的高度重视。国家希望通过开发建设经济适用房、廉租房等保障性住房来抑制房价，并作了很大的努力。2012年，共有 700 万套保障性住房落户全国各地，但这一数量在我国住宅总量中所占的比例还是很小，开发数量与实际需求数量相差甚远，再加上各地存在重建设、轻管理、房屋设计滞后、法律不全、申请手续繁琐等问题，无法满足购房者的需求。小产权房的出现正好迎合了无力支付高额正规商品房房款以及不符合现有保障性住房审核条件或虽然符合国家申请条件但尚未或者不想购买这类房屋的人群的需要。 　　一、哈尔滨市小产权房的基本情况 　　从2000年开始，哈尔滨市“小产权房”陆续开始建设，直至2009年，全市“小产权房”总面积达到160万平方米，集中区域包括道里区新发镇、香坊区幸福乡、道外区团结镇等城乡接合地带。部分集中建设的“小产权房”堪比商品房规模，很多楼盘都有独立的售楼处，吸引着市民到城乡接合部“置业”。城区居民“冒险”购买“小产权房”的重要原因是其价格便宜，在“小产权房”最集中建设的2008年至2009年，哈尔滨市二环内商品房价格已经超过每平方米5000元，而“小产权房”的均价在每平方米2000元左右。 　　近年来，为贯彻落实国家有关“集体土地不得用于商品住宅开发建设，城镇居民不得到农村购买宅基地”和“采取坚决措施制止小产权房违法建设行为”，哈市组成了由哈市规划局、国土资源局、城管执法局、公安局等10个部门组成的建设项目联合执法工作领导小组办公室，开始对违法私建滥建行为进行整治。哈市小产权房主要集中在道里区老机场路两侧、道外区团结镇、香坊区成高子镇，还有部分小产权房分布于哈尔滨市城乡结合部。目前，哈尔滨市共清理查出36处174栋160万平方米小产权房，其中对17处37栋小产权房进行了整体或部分拆除。 　　二、小产权房产生的根源 　　所谓“小产权房”并不是严格意义上的法律用语，其内涵和外延没有准确的法律界定，而是对一种特定房屋的通俗称谓。关于小产权房的概念，法律没有作出明确规定，学界也没有达成共识。虽然不同的学者对小产权房作了不同的界定，但这些定义基本上都包含三个关键内容：第一，建设小产权房的土地是农村集体所有的土地；第二，小产权房的整个建设过程未经法定程序；第三，该类房屋无法获得由国家颁发的房地产权属证明，没有完整的产权，从“出生”便得不到法律的完全保护。本文研究的小产权房是指建造在农村集体所有的土地之上，建设过程未经法定的审批程序，出售给非本村集体组织成员，无法获得国家合法的产权证明，按现有的法律法规无法得到合法保护的房屋。那么“小产权房”产生的根源是什么呢？ 　　我国《宪法》第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”该条把我国的土地所有权分为国有土地所有权和集体土地所有权两种。城乡二元化土地制度表现为国有土地和集体土地存在差别对待，如国家对其所有的土地享有完全所有权，而集体不享有；国家所有的建设用地使用权可以自由流转，而集体所有的建设用地使用权不能自由流转。这种不合理制度造成了国家和集体基于土地利益的巨大收益差距。国有土地的所有权和使用权是分离的，建设用地所有权人可以对使用权进行自由流转。这样，以国有土地为建设基础的房地产市场逐渐形成。在房地产商的操作下，国有土地中的建设用地通过流转，利益方面的价值发挥到了极致。与之相对的则是农村的宅基地不能对外流转，宅基地以外的集体建设用地也不得对外流转。这导致农民集体对集体土地