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基于REITS模式公共租赁住房融资问题研究 　　最近，公共租赁住房的试点模式成为我国一大亮点，对公共租赁住房供给的发展起到关键作用的就是公共租赁住房的融资机制，为此，积极探索和创新性地尝试建立适当的融资机制就成为地方政府关注的焦点，这是一种全新的发展公共租赁住房建设的新方向和新选择。我国正处于公共租赁住房发展模式的早期阶段，发展还不成熟，很多问题和不足在建设融资过程中显现，本文将在分析REITS的模式上对我国公共住房问题进行分析和探究。 　　一、公共租赁住房信托投资基金（REITS）模式概述 　　（一）REITS的相关理论 REITS基本理念实际上最早起源于美国19世纪中叶，美国房产业受到经济危机的影响，房地产产业不景气，到20世纪80年代末90年代初，美国国会从两个方面对REITS进行了改革：一是允许REITS不仅可以拥有其投资的房地产，还可以对其直接进行经营管理；二是制定了REITS的税收优惠政策，将REITS高效集聚资本优势得到更好地发挥。之后在近十几年的时间里，REITS得到了空前发展，其市值也增加了近几倍。 　　（二）REITS的特征 REITS的特点可以概括为：一是税收方面可以享受国家政策倾斜。例如美国相关的政策就明确说明，为了避免企业缴纳重复的税收，已经将每年大部分的盈利都发放给股东等相关投资者的REITS公司不需要缴纳公司所得税。二是分红具有威慑性和执行性。REITS每年需要将大部分的收入都进行分配，这是一种必须执行的规定，这从相关的REITS真实案例可以看出，而且比例都相当高，基本上可以达到大部分90%的份额。三是对投资的范围进行了规制。房地产领域一般是REITS的主要投资方向，REITS的投资方可以通过各种与房地产相关的行业和产权来获得营业收入，取得一些物业、租金等相关的管理收入。这些都是大部分REITS收入的来源之一，还有一些证券形式的收入。四是流通性很高。REITS是一种证券化的产品，一般是采用在公众范围内筹集得来的，所以是有很多股票和证券形式的流通存在，这些股票和证券具有很高的流动性和变现能力，可以很快、在很短的时间内转换成所需要的货币资产，有利于吸引很多的中小投资者积极参与投资。 　　二、公共租赁住房融资模式存在的问题 　　（一）缺乏明确的公共租赁住房资金融资渠道 在当前的实际操作中，国家在政策中提出了一些解决公共租赁住房资金融资渠道问题的建议，如利用政府财政进行支援、廉租房保障金从一些增值的财政收益中提取、建立专门用于向公共租赁住房融资的资金账户，但是，这些导向性的政策并没有具体说明财政以及政府需要对公共租赁住房项目提供多少资金额度，也没有明确地指出作为社会资本的一方如何参与公共租赁住房项目的投资中来。我国目前还在探索相关的、具有灵活性与可行性的对地方公共租赁住房进行有效管理的措施和手段，并且在对如何分配公共租赁住房资金额度方面缺乏有效、合理的规划来迎合保障性住房政策的大潮流，因此，政府需要对这一点进行密切的关注。 　　（二）缺乏宽裕的公共租赁住房资金 在我国建设保障性住房的过程中，亟待解决的问题是资金短缺，缺乏宽裕的公共租赁住房资金阻碍了保障性住房项目能够实现后续的运营和发展的保障性机制的建立和实施，就现在的情况来看，尽全力保证维护城市中低收入家庭住房困难问题的解决，加强对发展保障性住房项目投资建设已经成为地方政府的解决住房难问题的重要举措。然而，由于需要得到保障的人群人口基数大、涉及的范围广泛，需要建设的住房很多、投资的周期以及回收的周期都很长，这与政府能够提供的资金和住房的实际的数量是不相匹配的，政府对相关的公共租赁住房项目也缺乏足够的热心，相关的管理经验也很缺乏，这就直接造成许多省市的公共租赁住房建设出现了严重的资金缺口。 　　三、公共租赁房融资中REITS模式的优势与意义 　　（一）公共租赁房融资中REITS模式的优势 主要表现在： 　　（1）以一般公司股票作为对比基准。将REITS和一般公司普通股进行对比分析，可以发现公共租赁房融资中REITS模式有两个方面的特点：一是可以节省在经营收益方面的税收支出，投资者能够在这种投资模式下取得更大的投资回报。二是REITS被强制性地规定必须把应税收入的90%以上都作为投资回报分配给投资者，这是法律的强制规定，具有不可抗拒性。 　　（2）以债券作为对比基准。债券要比REITS更具有投资的安全性，但是在相对平稳的利率和市场状况波动情形下， REITS的收益水平相对比较低，基本收益率没有债券的息票利率高，主要的收益弥补来源于资本增长所带来分红增长，从这个角度综合来计算的话，REITS的总收益水平又要比普通债券的收益水平略高一些，而且REITS相对于普通债券来说，具有较好的抵御通货膨胀的能力。 　　（3）与房地产直接投资比较。房