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价格分离法评估土地价值启示和探索 　　【摘 要】本文针对估价实务中遇到的问题，探索将剩余法和市场比较法进行组合，并简单的将这种办法称为价格分离法。价格分离法的估价技术路线是：选择合乎条件的案例；对价格进行分离，创造土地可比实例；求取土地可比价格。 　　【关键词】价格分离法；评估；土地价值；探索 　　土地估价的基本方法有市场比较法、剩余法、土地收益还原法、成本逼近法、基准地价法等。一般在房地产市场比较活跃的地区，市场比较法和剩余法的适用性比较好。但是近几年由于房地产市场波动大，各地地王频现，“国八条”限购令的抑制，征收新规定的出台，央行加息等。另外有些地方土地成交很少，有些还带有政策倾向或限制条件。因此，我们在实际应用市场比较法和剩余法时，自然会产生一些困惑。主要体现在：一方面，市场正常成交的土地案例很少，即使能在与估价时点相距3年内找到若干案例，但由于它们价格差异很大而最终无法作为可比案例。另一方面，由于近年房价涨幅过大，加之现今宏观调控趋严，致使预测未来房地产的开发价值成为难点，而其价值对剩余法的评估结果影响甚大。还有在上市、改制、征收、作价出资等估价目的下，需对已建有建筑物（能正常使用且已有一定年限）的土地价值进行评估时，剩余法的使用也存在一定的局限性。 　　那么如何解决这些实际工作中的问题呢？我们在思考和探索这个问题，现在我们通过研究、探讨领悟到——将剩余法和市场比较法进行组合来评估。进而解决我们实际工作中所遇到的问题。 　　在此我们暂将其定义为价格分离法，即先选择若干与委估宗地具有类似开发条件的、在估价时点近期有过交易的新开发房地产，再应用剩余法的原理，求取这些房地产与销售时点所对应的土地价值，并将其作为土地可比案例，最后应用市场比较法的原理，将委估宗地与其进行比较，同时作适当的修正来估算委估宗地的客观合理价值。具体的估价技术路线如下： 　　首先，案例的选择。价格分离法所选取的案例是基于新开发并已进行销售的房地产，必须符合下列三个要求： 　　1）案例的土地用途、规划指标、??位因素等条件与委估宗地相类似。由于我们是对案例的房地产销售价格进行分离，进而得到委估宗地的可比案例价格，所以案例与委估宗地所能开发的房地产必须符合“可比案例”的要求。 　　2）案例的销售时点与估价时点相近，宜选择销售时点在开盘时间至入住后一年之间的案例。如选择的案例是处于入住之前，尽管案例可能尚未竣工，但其售价所对应的是开发完成后可投入使用的房地产价格，此时应关注开发商所承诺的入住时间，如超过一年的，应慎用。 　　3）案例的售价应为整个楼盘的销售均价，并且该楼盘在市场上已具有一定的成交量，即售价是正常价格或可修正为正常价格。特别要关注非入住时点的售价，如楼盘刚好处于开盘不久，还必须要充分了解楼盘的开发现状、付款方式、优惠措施，以及开发商的信誉和承诺事项等。 　　其次，价格的分离。其目的就是为了制造土地案例，主要是应用剩余法的原理。但必须注意此时的案例是建有建筑物的土地，所以在分离建筑成本及相关成本时应结合实际情况进行估算。也就是说，我们在进行案例调查时，除了掌握其具体规划指标外，还必须对其建筑风格、配套设施、园林绿化等状况进行充分的调研，同时还需关注其实际开发周期、销售比例和开发商的市场认知度等相关信息。 　　在上述调查的基础，我们对各项指标进行分析，具体如下： 　　1）案例的销售均价。在分析销售均价时，必须结合楼盘的销售时间和销售比例，以及开发商的品牌。如有些楼盘在经历一段销售时间后，销售比例仍比较低，那么该价格对于目前的市场来说可能存在虚高；又如有些开发商所开发的楼盘总能高于同地段的其它楼盘，那么可能是因为其楼盘品质较好，或是该开发商具有较高的市场认知度，或两者都有。因此，我们在对上述影响因素进行分析后，结合案例的实际情况将销售均价修正为销售时点的正常价格：如有些因素难以确定修正幅度的，则应将该案例淘汰。 　　2）成本的估算。主要是针对已建成建筑物的特征，估算其客观合理的建造成本。也就是说，开发的内容必须根据实际情况来确定，但是开发的成本并非其实际投入成本，而必须根据当前市场的客观成本来确定。 　　3）利息的估算。关于计息周期的确定，原则上根据项目的建设规模以客观合理的建设周期为准。但必须注意的是，建设周期的起点是以项目的入住时间往前推算，而且利率的取值也是以建设周期起点所对应的银行贷款利率为准。 　　4）利润的估算。利润的估算理应按照当前社会同类型房地产的客观合理的投资回报率进行确定。 　　5）销售税费的估算。销售税费应根据国家规定的相关税费进行计算，但其中土地增值税的估算是个难点，因为我们不一定能获取案例的地价情况。而且由于同品质的土地可能因取得时间不同而造成原购地价差异很大，但是售价是由市场供需所决定的，