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住宅房地产税基评估研究必要性探讨 　　【摘 要】 本文首先对住宅房地产课税的合法性进行探讨，无论从国内法律规定还是国际惯例可以看出，我国推行住宅房地产税是合法和可行的。通过住宅房地产税推行的内因分析，可知我国在十年左右的时间内会全面展开住宅房地产税征管。居民住宅房地产税基评估问题的研究是建立在国家推行住宅房地产税的基础上。如果住宅房地产税长期不推行，就没有必要进行住宅房地产税基评估研究。这两个前提条件为进行住宅房地产税基评估研究提供了必要性，表明住宅房地产税基评估研究具有实际意义。 　　【关键词】 房地产税基评估 价值类型 土地出让金 　　1 住宅房地产税课征的合法性 　　一些人认为，在购买住宅时，房屋价格中已经包含了土地出让金，即政府已经收取了一定年限的土地使用费用，再对居民住宅征收房地产税从道理上说不过去。这种说法似是而非。政府只出让土地一定年限给民众，而不采取土地私有制的卖断方式，虽然这种做法不是国际主流模式，但的确存在，民众虽不是非常满意，但也被迫接受。在我国，土地出让与国外土地私有的卖断性质极为相近。在这种情况下再征收房地产税并无不妥，而且我国法律既没有反对土地出让，也没规定土地出让情况下不允许课征房地产税。此等情况下，政府课征房地产税并不违法，民众只能接受。土地出让年限为70年并不能成为反对课征房地产税的理由。香港的土地产权有70年、99年和永久产权（港英政府承认前清地契，拥有前清地契的那些前清遗民就拥有其土地的永久产权，时至今日，其产权仍然受香港特区政府保护），香港这些土地都需要课程差饷税；新加坡的最低房产权使用年限是99年，政府组屋都是99年的使用权限，公寓有99年和999年的使用权限两种，住宅有的是999年的权限，还有的是永久地契。新加坡居民住宅都需要课征房地产税，未闻99年和999年使用权限的业主认为政府课征房地产税违法[1]。 　　2 大规模住宅类土地出让的可持续性分析 　　即便从法律和国际惯例角度看，课征住宅房地产税行得通，但是，如果能够明确我国三五十年之内不太可能开征居民住宅房地产税，那也没必要??行住宅房地产税基评估研究。所以，欲进行居民住宅房地产税基评估的研究，首先要明确我国居民住宅房地产税开征的可能性问题。我国是否普遍开征居民住宅房地产税主要取决于地方财政收入的问题。以美国为代表的地方政府收入主要来源于房地产税[2]。我国若开征房地产税其主要目的也是为了增加地方政府财政收入。 　　从近几年的数据（表1所示）看，土地出让金占地方财政收入约为一半的样子。其中，住宅用途的土地出让金约占整个土地出让金的65-70%。综合以上分析，可以看出，一旦住宅类土地出让无法持续，地方财政就面临破产的危险。 　　那以住宅用途为主要部分的土地出让能坚持多久呢？有专家从土地数量来看问题，声言无地可卖了，这是不合实际情况的，土地永远都会有的，卖不完，连日本这样的土地资源十分稀缺的国家，其城市周边都有不少土地荒芜。 　　我们从另外一个角度来看问题。德国、英国人均住房面积约为38平方米，法国约为37平方米，日本为31平方米使用面积（相当于我国的40平米建筑面积），美国人均约为60平方米。我们不可能学习美国。2005年数据显示，欧洲人口为7.28亿。欧洲与我国国土面积相仿，而且，整体而言，欧洲可居住、宜居的土地面积比中国大。从上面数据看出，考虑到我国的社会发展、经济水平、国土面积、人口密度等因素，我国人均建筑面积不应超出40平方米。若把居民住宅作为消费品，一户人家人均有40平米的建筑面积房屋就足够使用了，此时再行刺激也难以激起购房的欲望了。2010年12月29日，中国住房和城乡建设部部长姜伟新在北京举行的全国住房城乡建设工作会议上表示，截至2009年底，中国城市人均住宅建筑面积约30平方米，农村人居住房面积33.6平方米。由于农村建筑差异较大，论文暂只采集城镇建筑面积的数据。2010年，中国城镇化率46.6%，约为6.2亿人口。城镇住宅总量约为186亿平米。2011年底，我国105个主要城市住宅用地价格每平方米4518元人民币。按照6.2亿的人口数据和4518元每平方米的住宅土地价格，需要增加的建筑面积为62亿平方米，折合可获得28万亿元住宅类土地出让金。按照现在的出让速度，十年即可卖到无法再卖。 　　为了经济可持续发展，2012年李克强同志提出了城镇化要求，并指出中国未来最大发展潜力在于城镇化。李克强同志高瞻远瞩的提法却被一些人理解得非常低俗，以为就是为卖地制造刚性需求，以为是为了获得卖地的持续性。城镇化，尤其是建设小城镇，是不会产生多少买房的刚性需求的，周边农民居住条件都比较宽裕，城镇化最主要的是进行基础设施建设。能够产生购房刚性需求的主要是大城市和特大城市的扩张，远道而来谋其在大城市生存和发展的人们被