某公司开策划案(最终).docVIP

九城·半山世家开盘策划方案 市场部 九城·半山世家项目从销售队伍的组建（2012年3月份）→营销中心开放（2012年9月23日）→会员卡的办理（2013年12月15日）→第一次内部认购（2013年1月19日-31日）→第二次内部认购（2013年6月22日-开盘前）→项目正式开盘（暂定7月20日），走过了一年多的路程。通过这一年多的宣传、推广和各部门的辛苦工作，马上就要开始检验我们过去一年多工作效果了，为了这次开盘能圆满成功，市场部特拟定了详细的“九城·半山世家开盘策划方案”。 一. 开盘的条件 1. 工程进度和商品房预售许可证的取得 商品房正式销售必须五证齐全，目前公司已经取得了土地使用证、规划许可证、建设用地许可证、建筑施工许可证、商品房预售许可证。目前公司已经取得了土地使用证、规划许可证、建设用地许可证三个证件，另外建筑施工许可证即将办理完成。商品房预售许可证的办理和项目工程进度密切相关。 目前根据施工方提供的工程计划表：小高层在8月3日左右（地上三层），才能达到预售条件；高层11月10日左右（地上11层），才能达到预售条件。从施工计划表情况分析要在7月20日开盘难度非常大，小高层7月20日能修到地上一层，如果含两层商业，可以达到预售条件；但高层7月20日独立基础才完成，达不到预售条件。从施工计划上分析7月20日是不能正式开盘的，但拿商品房预售许可证还有一个方法就是完成项目总投资的25%。市场部建议公司目前抓紧工程进度的同时，加强和住建局等相关部门的关系处理，争取用达到项目总投资的25%的方法来完成预售许可证的办理。同时公司办证部门要提前一个月了解和准备好办证相关的资料。 2. 前期的宣传推广 九城·半山世家项目前期通过：营销中心、户外广告、DM单、短信、电视、外巡展、活动推广（营销中心开放活动、认筹活动、内部认购活动、团拜会、周末暖场活动等活动）等方式的宣传，目前项目在盘县有了一定的知名度，也积累了部份客户。 3. 客户资源的储备和分析 （1）客户蓄备情况（结至2013年6月21日） 客户统计表 来访客户 来电客户 预留客户 市调客户 回访 认购客户 未成交客户 认购客户 未成交客户 认购客户 未成交客户 认购客户 未成交客户 认购客户 未成交客户 111 2160 1 467 3 1157 0 5 358 6 共计 2271 总计 468 总计 1160 总计 5 总计 364 合计 4268 办卡客户 钻石卡 铂金卡 金卡 认购 有效 退卡 认购 有效 退卡 认购 有效 退卡 总计：124 总计：132 总计：18 合计 274 （2）办卡客户资料分析 A．职业 B.年龄 年龄段 数量 比列 年龄段 数量 比列 年龄段 数量 比列 20-25 32 11.6% 26-30 74 27% 31-35 51 18.6% 36-40 44 16% 41-45 27 9.8% 45-50 23 8.3% 50以上 14 5.1% 从上表可得出结论：本项目主力客户群年龄段集中在25岁-40岁，这批刚需客户是我们必须争取的，所以在开盘后这批客户群是我们大力推广的重点。 C.居住地 乡镇 数量 比列 乡镇 数量 比列 乡镇 数量 比列 乡镇 数量 比列 盘县 24 8.7% 断江 9 3.2% 保田 3 1.0% 松河 2 0.7% 红果 92 33.5% 羊场 5 1.8% 干沟桥 2 0.7% 马场 2 0.7% 城关 18 6.5% 玛依 5 1.8% 普田 2 0.7% 外地 9 3.2% 柏果 8 2.9% 旧营 6 2.1% 刘官 1 0.3% 火铺 16 5.8% 响水 5 1.8% 忠义 2 0.7% 乐民 15 5.4% 板桥 3 1% 大山丫 2 0.7% 盘江 7 2.5% 鸡场坪 4 1.4% 滑石 1 0.3% 洒基 8 2.9% 老屋基 3 1% 民主 1 0.3% 水塘 9 3.2% 两河 4 1.4% 坪地 2 0.7% D.二期内部认购客户房源需求分析 栋数 1号房 2号房 3号房 5号房 6号房 合计 A 1 1 B 5 6 7 19 C 6 4 2 5 17 小计 12 10 9 5 37 D 7 5 19 54 7 92 E 3 1 4 F 1 2 3 小计 10 7 19 56 7 99 总计 136 从此表可看出二期内部认购客户选D栋5号房的客户占的比列最大，2号房比列最小，说明小面积户型客户比较受欢迎，而大面积户型看的客户相对较少，针对以上情况，应加大力度推出大面积户型，以免造成断房源或只剩大户型面积房源的局面。 E.客户关注点 2012年9月23日售楼部开放到现在，客户上门量达5000批左右，办卡客户300批，认购