山水丽景广场_项目开发成本管理与控制.doc

山水丽景广场_项目开发成本管理与控制 3 “山水丽景广场”房地产开发项目成本控制目标计划 3.1 “山水丽景广场”项目概况 “山水丽景广场”（又称“万源花苑”）项目位于江苏省连云港市新浦区苍梧路，占地 面积约33亩，容积率为2.2，开发规模总建筑面积约50000M2。该项目沿街为十二层商 业办公，框架结构，建筑高度50米，一一三层商业用房面积约8000平方米，上部办公 23000平方米，地下室一层为人防兼车库4000平方米，项目内部为六层住宅，砖混结构， 建筑高度19米，建筑面积约为15000平方米。 该项目总投资约为144000000元，资金来源主要是国有自筹、借贷，项目建设单位 是连云港市万源地产开发有限公司，项目开发团队为所属策划营销部、工程部、综合财 务部、成本核算部，本人担任公司常务副总经理和该项目的总负责人。 3.2 “山水丽景广场”计划总成本构成分析 根据房地产开发成本构成项目支出，“山水丽景广场“项目幵发的成本组成主要分为 五个大部分，十二个小项，其计划成本构成比例如图3.1“山水丽景广场”房地产计划成 本项目组成及比例示意图所示- (1)前期投入成本部分： 1) 土地成本； 2)城市建设综合配套费； 3)报批报建等前期成本； 4)前期开发工程费用； (2)工程建设成本部分： 1)主体建筑安装工程费用； 2)基础配套建设设施费用； (3)开发间接费部分： 1)项目管理费用； 2)财务费用； (4)策划营销费部分： 1)策划、宣传费用； 2)营销费用； (5)税费部分： 3.2.1前期成本构成分析 (1) 土地征用、拆迁补偿费、契税：土地成本指为取得“山水丽景广场”土地幵发使 用权（或幵发权）而发生的各项费用，主要是地出让金和契税等。“水丽景广场”土地征 用形式为招拍挂出让，因此，上地竞拍价中己综合包含了所有土地费用成本[32]。 “山水丽景广场”土地征用、拆迁补偿费、契税成本管理控制要点：细致的做好市场 调查工作、建立调查档案、充分了解、熟悉和学习建设、土地等政策法规、准确的定好 心理价位、做好充分的准备、熟悉拍卖规则、合理运用竞价技巧。 (2)城市建设配套费：主要用于“山水丽景广场”项幵发小区以及iYi-体建设项目 规划红线以外的公共配套设施建设，城市建设综合配蜜费由连云港市城市建设基金管理 办公室统一征收。城市建设综合配?费包括：城市建设配套费(道路、桥梁、环境卫生、 园林绿化等站础设施的建设)、城市公用管网建设费(城市供水及排水管网、供气管网、 热源管网、综合布线管网的建设)。 “山水丽景广场城市建设配套费管理控制要点：充分熟悉的学习国家、地方相关法 规政策；在可能情况下争取一部分减免或优惠政策，减缓前期资金的压力。 (3)报批报建等前期成本：“山水丽景广场”项目整体性报批报建费是项目报建时 按规定向政府有关部门交纳的报批费。 “山水丽景广场”报批报建等前期成本管理控制要点：充分的熟悉和学习国家、地方 相关法规政策；做好各行业部门的通关工作，加快前期手续的办理进度，以尽早的完善 基本建设手续，力争早日开工。 (4)前期开发工程费用：山水丽景广场前期开发工程费用项目包括：各类设计 勘察费支付给设计单位的费用，综合方案、规划、环境、施工图、修改设计费、环境景 观设计费、模型制作费、效果图等；红线外市政设施费、红线外道路、水、电、气、通 讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费；增容建设费；七通一平费用；临时设施费。 “山水丽景广场前期开发工程费用管理控制要点：了解、熟知相关设计等规范； 签订设计成本控制协议、制定设计成本控制目标；产品设计定位准确；工程技术成本管 理人员积极与沟通协调、统一设计基本思路[33];材料和设备选型经济合理、关键经济技 术指标科学对比；加强图纸会审工作等。 3.2.2工程建设成本 (1)主体建筑安装工程费用：“山水丽景广场主体建筑安装工程费用，主要包括 开发项目建筑工程费和幵发项目安装工程费等，具体是基础工程造价（包括土方、桩基、 基坑支撑、降排水费、专家咨询费、检测费、处理费等)；主体结构及装修造价（主要 包括钢筋混凝土框架、地下室、砖砲体、防水、抹灰、垂直运输、脚手架、栏杆、散水、 屋面、沉降缝、伸缩缝、涂料等)；门窗工程费用（主要包括单元对讲门、入户防盗门、 户内木门、外墙塑钢门窗、防火门、人防门等费用）；安装工程费（给排水、电气、暖 气、弱电等费用）；设备安装工程费（电梯、消防、人防等费用）。土建、安装工程总成 本费用为土建、安装工程成本的价格，它随着建筑结构、形式的变化而变化。 “山水丽景广场”主体建筑安装工程费用管理控制要点：坚持工程招投标工作制度、 优先选用工程量清单计价方法；优化材料、设备的选型；合理控制工期、防止因工期拖 延造成索赔；有效的合同管理手段；强化预算决流程管理