关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用好文档.pptVIP

【理解与适用】 1、适用本条文时应多注意但书条款。比如：承租人虽超期转租，但承租人事前关于此问题已与出租人达成相关协议；承租人超期转租后，如果事后取得了出租人的认可；承租人超期转租后，承租人与出租人续约，将原租赁期延长到超过转租合同期限。等等诸如此类，均应视为本条所称的“出租人与承租人另有约定。” 2、再转租、多手转租行为符合转租的法律特征，应适用本条规定。 第十六条　【出租人同意转租的推定】 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 【理解与适用】 1、“6个月”期限的性质 《合同法》第224条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”为督促出租人及时行使合同解除权，维护交易的稳定性，本条将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。该6个月期限的性质为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。 2、关于次承租人的诉讼地位 在房屋租赁合同被解除或被认定无效情形下，都涉及房屋的返还问题，此时，案件的处理结果必然与次承租人具有法律上的利害关系，当次承租人对租赁房屋进行装饰装修或者扩建，则次承租人对诉讼标的享有独立的请求权。因此，本条依照《民事诉讼法》第56条的规定，次承租人具有第三人的诉讼地位，既可以是具有独立请求权的第三人，也可以是无独立请求权的第三人，具体情形可由受诉法院根据案情确定。 3、承租人未经出租人同意转租，其向次承租人收取的租金不构成不当得利。 理由：在出租人与承租人的房屋租赁法律关系中，出租人以租金为对价将租赁物交于承租人占有、使用、收益，其收益已经确定而不能再对租赁物进行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的变形形式，无论其收取多少，出租人的租金并不因此而受到损害，故不能因为承租人因转租而获益就认为损害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不当得利的构成要件。 第十七条　【次承租人的代偿请求权】 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。 【理解与适用】 《合同法》第227条规定：“承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的，出租人经催告后可以解除合同。”在转租合同有效的场合，若出租人因承租人不支付或迟延支付租金而行使合同解除权时，次承租人可以代偿请求权抗辩出租人的合同解除权。在转租合同无效的场合，如转租合同未经出租人同意，次承租人无代偿请求权。 次承租人代出租人支付租金与违约金后，对承租人享有两种权利,一是对于承租人的追偿权,二是对于其支付的租金和违约金可以和转租合同中其应支付的租金相折抵。 第十八条　【次承租人逾期腾房的处理】 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 【理解与适用】 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的情形下，承租人应将房屋返还出租人；但实际占有房屋的是次承租人，次承租人在房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，从而构成对出租人所有的租赁房屋的无权占有，出租人有权向次承租人主张返还房屋；同时，该次承租人逾期腾房，构成不当得利，出租人亦有权向次承租人主张逾期腾期间的占有使用费。 第十九条　【房屋租赁合同的概括继受】 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。 【理解与适用】 1、“继续租赁权”的扩大 《合同法》第234条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁房屋。”本条司法解释将前述规定中的“共同居住”扩大为“共同经营”，包括个体工商户和个人合伙。对于承租人租赁 租赁房屋用于以个体工商户或个人合伙方式从事经营活动的，若承租人在租赁期间死亡（包括宣告死亡、宣告失踪），共同经营人或者其他合伙人可以概括继受原租赁合同的权利和义务，该共同经营人或合伙人取代承租人在原合同