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利率调整对我国房地产市场影响分析 　　摘要：房地产市场一片繁荣的背后，却存在着诸多问题。银行对开发商贷款的风险的上升，导致了金融系统的隐患；市场秩序混乱，各种虚假信息泛滥，市场预期不够理性等等。本文在总结国内外相关研究的基础上，从房地产市场的供求角度着手，以利率对房地产市场的传导机制为切入点，探讨利率变动对房地产影响。 　　关键词：利率；房地产；房价；影响 　　中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）06-000-01 　　利率的波动反映市场资金供求的变动状况，当资金需求旺盛，资金供给相对减少时，利率上升；反之，当资金供给充足，资金需求相对平淡时，利率下降。在不同的市场环境下，利率不同程度和方向的调整会达到不同的经济目标。 　　在我国，房地产开发资金较大一部分来自于银行借贷，利率的变动将会对房地产开发企业的融资成本产生重要影响，因而利率的变动不可避免地影响房地产市场的供给。由于房地产建设开发企业通过长期贷款在住房出售之前就需支出各种费用，长期贷款利率与可得的贷款数量对新住房的供给产生重要影响。本文着重就利率调整对我国房地产市场的影响进行研究。 　　一、房地产市场存在的主要问题 　　（一）房价上涨过快 　　2000年以来，商品房及商品住宅平均销售价格涨幅突破了两位数，2012年分别为14.4%和15.2%。东部地区房价涨幅最高，而且有进一步上升趋势。全国部分大中城市房价上涨过快，而且，房价上涨过快现象呈现蔓延态势，由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩展。与此同时，商品房销售价格上涨带动了二手房交易价格上涨。 　　（二）市场需求偏大，供求矛盾突出 　　目前房地产已由前些年的需求不足转变为阶段性、结构性的需求过度扩张。2012年全国商品房住宅竣工面积仅占销售面积的73%，东部和部分中心城市尤为突出。有些地方拆迁规模反弹所带来的被动性住房需求上升，也加剧了供求矛盾，进一步促进房价上升。13个省市房地产开发投资增幅超过30%，其中6个地区超过50%，最高的达到115%。非住宅开发比例偏大，空置面积上升。中低价位、中小套型商???住宅供应比例偏低。 　　（三）一些地方政府的行为不规范 　　被动拆迁需求在个别地区占市场商品房需求的一半，有的甚至高达60%。在经营城市、经营土地的理念下，一些地方政府从土地收益中筹集大量城市建设资金，哄抬了土地和房地产市场的价格。同时，不可忽略的是，有些地方不切实际的形象工程、政绩工程也加剧了房地产市场的不规范。 　　比如，开发商利用政策、信息不对称，通过虚假交易、虚假宣传等发布不实价格信息，哄抬房价，误导市场预期。针对如上诸多问题，政府政策调控力度亟待加强。 　　二、利率调整对房地产市场的影响 　　（一）通过利率手段稳定房地产价格 　　针对房地产等局部经济出现过热情况，中央不断推出宏观调控的措施，主要是管住信贷和土地两大闸门以落实宏观调控。此次宏观调控的鲜明特点就是前一阶段以调控供给为主，后一阶段以调控需求为主，作为调控手段之一的利率也同样具有这样的特点。 　　事实证明，对房地产市场的宏观调控，对供给调控效果并不十分明显，调控需求方比调控供给方更加有效。而对于供给调控主要手段的土地政策来说，虽然调控政策在理论上试图平抑土地价格，但实际上却进一步加大了供求矛盾，并进一步因需求未被抑制而扩大了土地的投机价值。 　　（二）建立合理的市场化利率形成机制 　　通过利率的变动影响投资和消费，从而影响房地产市场。在利率形成机制方面，我国己放开货币市场利率，形成了包括同业拆借利率、国债回购利率、公开市场操作利率等三种市场利率。但在从货币市场短期利率向银行借贷利率、资本市场利率等长期利率的传导中发生了断裂。 　　因此，我国的货币政策传导机制目标应坚定地选择利率传导，从以下几个方面逐步完善我国货币政策利率传导机制的实施过程：一是着力培育金融市场。二是推进商业银行改革，深化国有企业改革。三是积极、稳步推进利率市场化改革。最终，建立与利率市场化相适应的货币政策利率传导机制。 　　（三）拓宽融资渠道，保持房地产市场供给稳定 　　房地产业是一个典型的资金密集型行业，因此融资方法对于房地产投资者参与交易的能力及其项目的成败都非常关键。房地产投资信托对房地产市场的发展起着至关重要的作用，政府的利率政策对房地产投资信托的影响不大，政府的税收政策较易对房地产投资信托起调控作用，因此当美联储频繁调整联邦基金利率水平时，房地产投资信托受影响不大，能保持较为平稳的发展，进而使得房地产市场供给稳定。而房地产投资信托在扩宽房地产融资渠道、加强房地产贷款流动性、拓宽居民投资渠道等方面都有着积极的作用。可以说，发展房地产投资信托有利于充分发挥市场机制促进房地